Zamknij

Mieszkania drożeją mimo spadku sprzedaży. „Kumulacja popytu odroczonego”

Michał Tomaszkiewicz
29.06.2022 11:54
budowa bloku mieszkalnego
fot. Hubert Hardy/REPORTER/East News

Liczba transakcji na rynku spadnie w 2022 nawet o 25 procent – oszacowali analitycy z HRE Investments. Obie strony rynku oddalają się od siebie: z jednej strony coraz trudniej o kredyt hipoteczny, a i chęci do jego zaciągnięcia ze względu na wysokie stopy procentowe są coraz niższe, z drugiej inflacja sprawia, że zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym bardziej opłaca się poczekać ze sprzedażą, żeby nie stracić kapitału.

Mieszkania stały się jeszcze bardziej nieosiągalne dla przeciętnych Polaków. Z szacunków HRE Investmens wynika, że w 2022 roku spadek liczby zawieranych transakcji względem bardzo wysokiego poziomu z 2021 roku wyniesie około 15-25 procent. Zawirowania widoczne są zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej.

Efektem zawieszenia sporej części transakcji będzie kumulacja popytu: osoby, które nie są w stanie otrzymać kredytu lub nie chcą ponosić jego wyższych kosztów, wstrzymają się z kupnem. Nie zrezygnują jednak z kupna własnej nieruchomości całkowicie, przez co po obniżce stóp procentowych należy spodziewać się zwiększonego zainteresowania w przyszłości. A to przełoży się zapewne na jeszcze wyższe ceny.

Mieszkania podrożeją o 7-12 procent. Spadek liczby transakcji o 15-25 procent

Sytuacja na rynku nieruchomości jest „dynamiczna” – oznajmili analitycy HRE Investments. Jest także skomplikowana: „swoje wątpliwości na temat zakupu jak i sprzedaży mieszkań mają obie strony rynku”.

Kupujący zmagają się z trudnościami dotyczącymi otrzymania kredytu hipotecznego w odpowiedniej wysokości: po podniesieniu stóp procentowych zdolność kredytowa polskich rodzin znacznie spadła. Od zaciągania zobowiązań odstraszają także wysokie koszta i odsetki: część klientów postanowiła więc poczekać, aż sytuacja się poprawi. W efekcie rośnie popyt potencjalny, który wcześniej czy później zacznie się realizować.

- W ostatnich latach ze starcia racji kupujących i sprzedających zwycięsko wychodzili ci drudzy. Wynika to z silnych fundamentów rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim składa się na nie trwający od lat wzrost dochodów niemal dorównujący wzrostom cen mieszkań oraz ogromna luka mieszkaniowa, która w ostatnich miesiącach ponownie skokowo się powiększyła ze względu na masowy napływ migrantów – powiedział Michał Cebula, prezes HRE Think Tank.

ceny_mieszkan_popyt_odroczony_02
fot.

HRE Investments

Z drugiej strony, deweloperom oraz właścicielom prywatnym często „szkoda sprzedawać” mieszkania z powodu wysokiej inflacji. Nieruchomości pozwalają na zachowanie wartości aktywów – spieniężenie mieszkania powodowałaby wystawienie się na efekty inflacji i straty. Ich właściciele znaleźli się w „bezpiecznej przystani” chroniącej ich majątek, nie mają więc powodów, żeby ją opuszczać. Ponadto wzrosły zyski z wynajmu mieszkań, a „posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych mogą kosztem banków oddalić od siebie problemy ze spłatą rat dzięki Funduszowi Wsparcia Kredytobiorców czy obiecanych przez rząd darmowych wakacji kredytowych”.

„Jeśli te ostatnie wejdą w życie w brzmieniu przyjętym przez sejm, to pomimo podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu mieszkaniowego płacona w trakcie wakacji kredytowych będzie niższa niż średnia z ostatnich 5 czy 10 lat. Problemy przeważającej większości kredytobiorców powinny więc zostać zniwelowane przynajmniej do końca 2023 roku” – czytamy w raporcie HRE.

Inflacja zniechęca do sprzedaży mieszkań. Nieruchomości „bezpieczną przystanią”

W najbliższym czasie lukę po klientach finansujących się kredytem zagospodarują, przynajmniej częściowo, klienci inwestujący w mieszkania, zarówno indywidualni jak i instytucjonalni. Wysoka inflacja silnie stymuluje presję na zakupy wśród osób chcących uchronić.

Liczba budowanych przez deweloperów mieszkań spadła w porównaniu do 2021 roku, wciąż jest jednak niemal najwyższa w historii: na koniec kwietnia 2022 roku było to 267 tys. lokali. Wszyscy inwestorzy budujący w Polsce (deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie czy gminy) w 2021 roku oddali do użytkowania aż 235 tysięcy domów i mieszkań. To najlepszy wynik od ponad czterech dekad.

ceny_mieszkan_popyt_odroczony_03
fot.

HRE Investments

- Biorąc ponadto pod uwagę wzmożoną inflację, zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym ze strony inwestorów, rosnące potrzeby mieszkaniowe wywołane masową migracją do Polski połączone z zatrzymaniem wielu inwestycji deweloperskich oraz akumulowaniem się popytu odciętego od kredytów mieszkaniowych, spodziewam się, że za około 2 lata ceny mieszkań w Polsce mogą być o 20 procent wyższe niż dziś - poinformował Cebula.

Ciekawie wyglądają perspektywy rynkowe inwestorów instytucjonalnych, o których było głośno ze względu na kupowanie setek, a nawet tysięcy mieszkań przeznaczonych na wynajem. HRE Investments przyznało, że mają oni wciąż dostęp do bardzo taniego kapitału i mogą wpłynąć na sektor mieszkań na wynajem w Polsce.

Deweloperzy mogą jednak zacząć podchodzić do takich transakcji bardzo ostrożnie. Inwestorzy instytucjonalni wymagają zazwyczaj sprzedaży mieszkań po stałej cenie i z dyskontem w stosunku do wartości rynkowej. „Przy rosnących kosztach budowy, deweloperzy mają świadomość, że sprzedaż mieszkań na warunkach oczekiwanych przez inwestorów instytucjonalnych może okazać się deficytowa, co już dotknęło część firm, które podpisywały w Polsce spektakularne kontrakty na sprzedaż pakietową mieszkań dużym funduszom inwestycyjnym” - wskazało HRE Investments.

RadioZET.pl/HRE Investments

CMjBQLDAsUGw=