Agnieszka Zaręba: Dlaczego utrzymanie samochodu w 2023 roku będzie dużo droższe?
Michał Nielepkowicz: Z wielu powodów. Wpłyną na to zarówno czynniki zewnętrzne, jak inflacja, wzrost cen surowców, usług i podwyżki paliw oraz czynniki wewnętrzne, jak krajowa polityka i obciążenia podatkowe. Od stycznia 2023 roku zmienią się w Polsce przepisy dotyczące podatku od nieruchomości. Spowodują one wzrost opłat za garaże, ale to nie wszystko.
Analitycy prognozują, że przed nami rekordowo wysokie opłaty za garaże. Podatek nie tylko wzrośnie, ale podobno może być także niesprawiedliwy
Ten podatek już jest bardzo niesprawiedliwy! Osoba, będąca właścicielem miejsca postojowego w garażu podziemnym, gdzie deweloper wyodrębnił księgę wieczystą, zapłaci dziesięć razy wyższy podatek, niż właściciel miejsca postojowego, które deweloper wpisał do księgi wieczystej razem z mieszkaniem. A przecież nie miała na to wpływu.
W 2023 roku koszty podatku od nieruchomości, w tym w szczególności od garaży, będą zdecydowanie wyższe niż w obecnie. Najbliższa podwyżka będzie naprawdę drastyczna w porównaniu do dotychczasowych wzrostów cen i wyniesie prawie 12 proc. To akurat związane jest bezpośrednio z inflacją. Podatek od nieruchomości jest wyjątkowym podatkiem w bardzo złym tego słowa znaczeniu. Ta wyjątkowość najczęściej sprowadza się do tego, że przepisy, którego go regulują są sformułowane w sposób wyjątkowo wadliwy nawet jak na prawo podatkowe. Co więcej, sama znajomość przepisów absolutnie nie daje odpowiedzi od czego podatek płacimy, w jakiej wysokości i dlaczego. A gdyby tego było mało, podatek od nieruchomości ma charakter podatku majątkowego tzn., że bogacący się, nabywając kolejne elementy majątku, najczęściej zostanie objęty dodatkowym obciążeniem podatkowym. W praktyce wygląda to tak, że jeśli kupimy nieruchomość to w świetle przepisów się wzbogaciliśmy, nawet jeśli czeka nas kilkadziesiąt lat spłacania kredytu i musimy odprowadzić podatek od tego dodatkowego bogactwa. Jedną z cech konstrukcji tego podatku od nieruchomości jest zaszyty w przepisach mechanizm waloryzacji stawek podatku, które uzależnione są właśnie od wskaźników inflacyjnych. A zatem wysoka inflacja ma bezpośrednie przełożenie na to, że będziemy płacić znacznie wyższy podatek od nieruchomości. Teraz najważniejsze: przyszłoroczna podwyżka jest zdecydowanie najwyższa ze wszystkich w ostatnich latach. Ja nie pamiętam kiedy się to ostatnio zdarzyło i czy w ogóle była wcześniej podobna sytuacja w trzydziestoletniej historii istnienia przepisów o podatku od nieruchomości.
Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił uwagę na problem podwyżek. Napisał list do Ministra Finansów, w którym powołuje się na skargi obywateli, którzy są oburzeni przepisami, pozwalającymi na opodatkowanie odmiennymi stawkami. Powołuje się na argument, że niezależnie, czy garaż jest nieruchomością odrębną czy nie, w rzeczywistości pełni tę samą funkcję i to od dewelopera zależy czy miejsce postojowe będzie stanowiło lokal mieszkalny jako pomieszczenie przypisane do lokalu mieszkalnego, czy też jako udział we współwłasności garażu stanowiącego odrębną nieruchomość
Przede wszystkim bardzo dobrze, że Rzecznik Praw Obywatelskich interweniuje w tej sprawie. W prawie podatkowym moglibyśmy zresztą interweniować wielokrotnie. My jako doradcy podatkowi też często wypowiadamy się i apelujemy o zmiany w przepisach dotyczących podatku od nieruchomości. Czas sobie uświadomić kilka problemów na przykładzie garaży. Pierwsza rzecz jest taka, że podatek od nieruchomości nie jest podatkiem z tytułu którego wpływy zasilają budżet państwa. Jest to dochód własny gminy, czyli jednostek samorządu terytorialnego. Przepisy są oczywiście tworzone przez Parlament, ale w tym przypadku bezpośredni skutek finansowy odnoszą gminy. Każda jedna gmina samodzielnie decyduje o wysokości stawek podatku od nieruchomości.
Ministerstwo Finansów nie pozostawiło bez słowa apelu Rzecznika Praw Obywatelskich. Wiceminister Artur Soboń stwierdził, że obecny stan prawny został potwierdzony w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 lutego 2012 r. Z pisma resortu wynika, że tylko w 23. przypadkach gminy uchwaliły stawki dla garaży na maksymalnym poziomie. W pozostałych gminach stawki dla garaży "odrębnych" nie osiągały tego maksimum
Tak. Tu wracamy do kwestii, którą słusznie akurat Ministerstwo Finansów podniosło, czyli tematu samodzielności i pewnej autonomii gmin w ustalaniu wysokości stawek podatku od nieruchomości. Gminy mają możliwość ustalenia stawek od każdego rodzaju budynku na poziomie jaki byłby zasadny i prawidłowy, biorąc pod uwagę oczekiwania mieszkańców.
Kto zapłaci za garaż lub miejsce postojowe najwięcej po podniesieniu podatku od nieruchomości?
Najwięcej zapłacą przedsiębiorcy, posiadający miejsca postojowe w hali garażowej. Natomiast jeśli chodzi o zwykłych mieszkańców to najwięcej zapłacą ci, którzy po prostu mieszkają w danym lokalu mieszkalnym i również mają przypisane do tego lokalu miejsce postojowe w hali garażowej. Dlaczego? Bo zapłacą według tej stawki blisko 10 zł za metr kwadratowy, a mieszkańcy lokali, które hali garażowej nie mają wyodrębnionej, czyli hala garażowa jest częścią wspólną budynku, zapłacą jedynie złotówkę za metr kwadratowy tego miejsca postojowego. Gdy słyszymy, że ktoś będzie musiał zapłacić 1 zł czy 10 zł to wydaje nam się, że to nie jest dużo pieniędzy.
Popularne w magazynie
Realnie mówimy tu o dużo wyższych kwotach zbiorczych. Wytłumaczę na przykładzie. Miejsce postojowe najczęściej ma kilka metrów kwadratowych, a w przypadku hali garażowej nie mówimy tylko o powierzchni miejsca postojowego. Osoba, która posiada miejsce postojowe najczęściej jest współwłaścicielem części powierzchni hali garażowej i oprócz wydzielonych miejsc postojowych ma przydzielony także szereg tzw. części powierzchni wspólnych. Są to np. wszelkiego rodzaju drogi dojazdowe do miejsc postojowych, więc ta powierzchnia wspólna jest liczona według odpowiednich proporcji udziału w hali garażowej. Ostateczna kwota zależy od tego, czy ktoś ma jedno, dwa lub więcej miejsc postojowych, bo wtedy ma większy udział we wszystkich częściach wspólnych. Można przyjąć w praktyce, że jedno miejsce postojowe to jest około 25 m2. No i teraz, jeżeli nawet miałbym zapłacić złotówkę za metr kwadratowy do w praktyce zapłacę 25 zł. To teraz idziemy dalej. Przy dziesięciokrotnie wyższej stawce w wysokości ok. 10 zł za metr kwadratowy, to już zapłacę 250 zł. Oprócz samej inflacji i bardzo wysokiej podwyżki problemem jest zróżnicowanie sytuacji tych podmiotów, czyli sam fakt wyodrębnienia hali garażowej. Mieszkaniec nie ma wpływu czy za miejsce postojowe z komórką lokatorską zapłaci 50 zł czy 500 zł.
Powiedział pan o różnicy dla mieszkańców i przeciętnego Kowalskiego. A co się zmieni dla inwestorów indywidualnych w nieruchomości?
To dobre pytanie, ale bardzo skomplikowane. Wszystko zależy od tego, czy inwestorzy indywidualni kupują mieszkanie na wynajem w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Nawet jeśli nie, to organy podatkowe mogą uznać, że poprzez inwestycję w nieruchomości takie osoby prowadzą działalność gospodarczą. Wtedy oni płaciliby jeszcze więcej, bo weszłaby w grę trzecia stawka podatku od nieruchomości. Do tej pory mówiliśmy o stawce od budynków mieszkalnych, która jest najniższą stawką i będzie wynosić złotówkę od metra kwadratowego po nowym roku. Jest też stawka tzw. pozostała, odprowadzana od hal garażowych wyodrębnionych w budynkach mieszkalnych, ale też innych budynków i ona będzie wynosić niecałe 10 zł za metr kwadratowy. No, ale jest jeszcze stawka od nieruchomości, które są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. To rozwiązanie jest rozumiane jako nieruchomości będące w posiadaniu przedsiębiorcy, a w tym przypadku przedsiębiorca jest rozumiany jako osoba zarobkowo inwestuje w nieruchomości w sposób ciągły i ma na celu osiągnięcie zysku z tego tytułu. Taki inwestor może być uznany za przedsiębiorcę, a w konsekwencji jego obciążenie podatkowe będzie najwyższą stawką podatku nieruchomości, która jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ona wynosi obecnie około 25 zł za metr kwadratowy, a po tej podwyżce będzie wynosiła blisko 29 zł za metr kwadratowy. Oznacza to, że taka osoba będzie płaciła od miejsca postojowego nie 250 zł rocznie, ale około 700 czy nawet 1000 zł za metr kwadratowy. Inna sprawa, że inwestorzy indywidualni najpewniej znajdą sposób, żeby przerzucić koszt tego podatku na najemców lokali mieszkalnych.
Trzeba pamiętać, że przepisy są złożone i w przypadku inwestorów indywidualnych w lokale mieszkalne, które oni wynajmują jako przedsiębiorcy innym osobom fizycznym w celach mieszkaniowych, absolutnie również mogą nie być uprawnieni do stosowania stawki najniższej, czyli tej od budynku mieszkalnego, pomimo tego, że mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym. Jest takie orzecznictwo sądów administracyjnych, które mówi, że przedsiębiorca wynajmujący lokal mieszkalny osobie fizycznej na cele mieszkaniowe traci prawo do tej najniższej stawki i powinien płacić stawkę znacznie wyższą. To oznaczałoby, że za 50-metrowe mieszkanie podatek od nieruchomości po nowym roku nie wynosiłby 50 zł, ale tak naprawdę 1500 zł.
Michał Nielepkowicz - wspólnik i doradca podatkowy w kancelarii Thedy&Partners. Ukończył prawo na Uniwersytecie Łódzkim. Specjalizuje się w tematyce podatków, opłat lokalnych, przepisach dotyczących nieruchomości oraz wsparciu w obszarze relacji podatników z organami podatkowymi. Ekspert Zespołu Podatków Lokalnych Rady Konsultacyjnej Prawa Podatkowego przy Ministrze Finansów. Wykładowca na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. W ostatnich sześciu latach wyróżniony trzynastokrotnie w rankingach najlepszych doradców podatkowych.
