Agnieszka Zaręba: Dlaczego flipperzy nie mają ostatnio dobrej prasy?
Mariusz Stężały: Flipperzy nigdy nie mieli dobrej opinii, bo duża część działa nieetycznie i nie stosuje się do branżowych standardów.
Za to większość bardzo dobrze zarabia. Z czego wynikają wysokie zarobki fliperów?
Wysokie zarobki flipperów wynikają przede wszystkim z tego, że sprzedają bardzo drogie produkty. Ta praca głównie polega na tym, że zwiększamy potencjał finansowy danej nieruchomości, żeby drożej się wynajęła albo podnosimy jej standard, aby sprzedać ją z jak największym zyskiem. Finalnie flipper wrzuca w lokal swój potencjał, pracę, wiedzę i kapitał, dzięki temu ktoś chce to kupić.
Ile średnio się na tym zarabia? Jakie są widełki?
Mogę podać orientacyjne kwoty na czterech przykładach. Pierwszy to mieszkanie budżetowe, tutaj zarobek jest najniższy. Zysk dla flipera zaczyna się od ok. 20 tys. zł, a dochodzi średnio do kilkudziesięciu tysięcy. W przypadku mieszkania dla klasy średniej zdarzają się nawet okazje, aby kupić mieszkanie do remontu o wartości 200 tys. zł. Znam taki przypadek, gdzie połowa tej kwoty to zysk flippera, czyli nawet 100 tys. zł. Oczywiście większość lokali w tym segmencie kosztuje średnio kilkaset tysięcy i zysk flippera jest proporcjonalny do tej kwoty. Trzeci przykład to mieszkanie klasy premium lub dom.
Popularne w magazynie
To bardzo dochodowa kategoria. Tutaj flipper zarabia średnio od 50 do kilkuset tysięcy złotych na jednej transakcji. Osobną kwestią są produkty inwestycyjne. W tym przypadku kwoty są najwyższe, zaczynają się od kilkuset tysięcy złotych i nie mają żadnych górnych widełek, ale tutaj rzadko pracuje się z klientem prywatnym. W większości tym segmentem zajmują się doświadczeni flipperzy współpracujący z zawodowymi inwestorami, którzy chcą kupić gotowy pracujący produkt inwestycyjny.
Ile czasu trzeba poświęcić, aby zrealizować tak dochodową transakcję? Jaki był twój najszybszy flip?
Znam flipperów, którzy zrobili flipa w kilka godzin. Zaledwie zdążyli kupić mieszkanie i po kilku godzinach już byli u notariusza z innym klientem, sprzedając lokal ze sporym zyskiem. Natomiast znam też przypadki, gdzie ten proces trwał latami. Nie ma tu reguły. W moim przypadku najszybszy flip trwał dwa tygodnie i zarobiłem na nim niewiele, bo kilkanaście tysięcy złotych.
Na rynku flipperskim pojawiło się przez lata wiele patologii. Ty szkolisz nową gwardię ekspertów i chcesz zmieniać standardy. Czy opowiesz o grzechach flipperów i najcięższych przewinieniach tego środowiska?
Tak, odpowiem szczerze.
Zarzut nr 1: Podszywają się pod młode małżeństwa i wrzucają ulotki do skrzynek na listy z informacją że kupią lokal za gotówkę.
Prawda. Jest to nagminne zjawisko. Myślę, że sam sposób pozyskiwania mieszkań czy domów na danym terenie poprzez wrzucenie ulotki jest OK, ale podszywanie się pod innych nie powinno mieć miejsca. Sam kiedyś wrzucałem ulotki do skrzynek na listy z informacją, że kupię lokal w konkretnej okolicy, bo miałem na to klienta, a w inny sposób nie dało się dotrzeć do tej społeczności.
Nigdy jednak nie podszywałem się pod kogoś innego, a obecnie flipperzy potrafią np. udawać młodą parę z Ukrainy, aby poprzez litość i dobre serce wymusić sprzedaż mieszkania po niższej cenie. Moim zdaniem to posunięcie za daleko.
Znam flipperów, którzy zrobili flipa w kilka godzin. Zaledwie zdążyli kupić mieszkanie i po kilku godzinach już byli u notariusza z innym klientem, sprzedając lokal ze sporym zyskiem
Zarzut nr 2: Przez fliperów znikają mieszkania w dobrych cenach, bo korzystają z botów i programów filtrujących.
Prawda. Mamy specjalne programy, które już po minucie od dodania ogłoszenia informują nas o okazjach inwestycyjnych. Jeśli ktoś trafi na ogłoszenie po kilku godzinach i cieszy się, że znalazł okazję to prawdopodobnie jest ona już nieaktualna. Na tym polega nasza praca i używamy do niej profesjonalnych narzędzi.
Zarzut nr 3: Deweloperzy zaniżają przez flipperów metraże mieszkań, bo lokale są coraz droższe, więc są odpowiedzialni za tzw. „chów klatkowy”, który się tworzy.
Fałsz. Flipperzy nie mają wpływu na to, co buduje deweloper. Na metraże budowanych mieszkań największy wpływ mają przepisy, szczególnie te o miejscach parkingowych. Do każdego mieszkania deweloper musi wybudować odpowiednią liczbę miejsc parkingowych.
Te przepisy wręcz wymuszają robienie większych powierzchni, ponieważ gdyby postawili blok z samymi kawalerkami to nie starczyłoby powierzchni na miejsca parkingowe, a działki są bardzo drogie, więc raczej deweloperzy muszą właśnie budować większe powierzchnie, żeby liczba wybudowanych mieszkań w danym bloku odpowiadała liczbie miejsc parkingowych.
Zarzut nr 4: Flipperzy zabierają mieszkania młodym, bo podnoszą ceny.
Na ten zarzut trzeba spojrzeć z dwóch stron. Pierwsza jest taka, że flipper nikomu niczego nie zabiera. Mamy wolny rynek, każdy może szukać okazji i negocjować cenę. Natomiast flipperzy mają przewagę nad prywatnymi kupującymi w postaci dostępu do kapitału, profesjonalnych programów filtrujących ogłoszenia czy krótszego czasu zawieranych transakcji, bo nie muszą np. czekać na kredyt.
Pod tym względem studenci czy młode pary nie mają szans na rynku z profesjonalistami, ale tak jest w każdej branży. Nie uważam, żeby te osoby były konkurencją dla flippera, bo i tak nie kupiłyby całej kamienicy do remontu lub kilku mieszkań, a flipper kupuje to hurtowo i sprzedaje lub wynajmuje z zyskiem.
Flipper nikomu niczego nie zabiera. Mamy wolny rynek, każdy może szukać okazji i negocjować cenę
Zarzut nr 5: Flipperzy są oszustami w białych kołnierzykach, kupują tanio na ludzkiej krzywdzie i drogo sprzedają.
Częściowo jest to prawda. Niestety nie wszyscy w mojej branży działają etycznie, choć staram się, aby to się zmieniało. Nadal jest grupa flipperów, która wykorzystuje fakt, że ktoś jest pod ścianą, stracił pracę, zdrowie, dorobek życia i żerują na ludzkiej krzywdzie lub niewiedzy. Równocześnie chcę zaznaczyć, że jest to naprawdę mała część tego rynku i warto pamiętać, że wśród sprzedawców kwiatów też są mordercy. Nie wkładajmy wszystkich do jednego worka.
Zarzut nr 6: Przez flipperów będą nowe podatki.
Naprawdę? Myślę, że to fałsz. Podatki są narzucane przez rząd, a flipperzy odprowadzają naprawdę wysokie kwoty od swoich transakcji. Jeśli pojawią się nowe podatki, których już naprawdę nam wystarczy, to nie będzie to wina flipperów. Prowadzimy normalny biznes, który polega na sprzedaży produktu z zyskiem. W naszym przypadku są to nieruchomości, ale ten model istnieje na rynku w bardzo wielu sektorach.
Zarzut nr 7: Flipperzy wykorzystują starszych ludzi. Kupują od nich mieszkania poniżej ceny rynkowej i sprzedają bogatym.
Częściowo jest to prawda. To jedna z patologii tego rynku, ale myślę, że sprzedają je tym, którzy chcą kupić i mają kapitał, bez względu na to, czy są bogaci. Niestety wykorzystywane są tutaj najczęściej osoby starsze, samotne, które nie mają wsparcia i nie mają kogo się poradzić w kwestii takiej transakcji. Przestrzegam przed tym i apeluję o wrażliwość na osoby w naszym otoczeniu.
Nadal jest grupa flipperów, która wykorzystuje fakt, że ktoś jest pod ścianą, stracił pracę, zdrowie, dorobek życia i żerują na ludzkiej krzywdzie lub niewiedzy
Okazanie odrobiny wsparcia i zainteresowania seniorom, którzy są naszymi sąsiadami, może nas kosztować naprawdę niewiele, a dzięki temu uratujemy czyjś majątek i dorobek życia. Ja też robię co w mojej mocy, aby takie sytuacje się nie zdarzały. Na szczęście jest ich coraz mniej.
Zarzut nr 8: Flipperzy robią z mieszkań miniakademiki. Ludzie żyją jak w klatce.
To prawda, ale jednocześnie nikt nikomu nie każe tego wynajmować. Wszystko zależy od budżetu i etapu w życiu, na którym się znajdujemy. Sam na początku mojej drogi zawodowej mieszkałem w baraku bez wody, prądu i dostępu do mediów, bo nie było mnie stać na nic lepszego. Na tamtym etapie się na to godziłem, ale nikt mnie do tego nie zmuszał.
Z jednej strony tak, zmierzamy do tego, że pomieszczenia na wynajem są coraz mniejsze, coraz więcej osób mieszka w jednym lokalu, ale jednocześnie dzieje się to na drożejącym rynku. Mamy inflację, ogromny wzrost cen za zużywane surowce, niech każdy sam zdecyduje ile i na co jest w stanie przeznaczyć pieniędzy.
Zarzut nr 9: Flipperzy remontują na bardzo kiepskich materiałach przez co szybko się coś psuje.
Nieprawda. Zdecydowana większość flipperów bardzo dba o jakość. Sporo osób ma w sobie misję, żeby zwiększać standardy na rynku. Ja też staram się to ludziom wpajać. Dobra jakość to nie tylko wizytówka mieszkania, ale też samego flippera, który buduje swój portfel kontaktów i za jakiś czas będzie chciał sprzedać kolejne lokale. Nie opłaca się oszczędzać na materiałach, bo to tak, jak byśmy obniżali wartość własnej marki.
Zarzut nr 10: Flipperzy kupują nieruchomości, żeby wynajmować je na Airbnb, a potem sąsiedzi mają problem z imprezowiczami.
To częściowo prawda. Sporo osób kupuje mieszkania i remontuje po to, żeby je sprzedać jako gotową, pracującą inwestycję. Jeśli są to nieruchomości kilkupokojowe to często wynajmowane są na wieczory panieńskie i kawalerskie. Oczywiście nie każde miejsce się do tego nadaje, ale problem istnieje.
W niektórych miastach nawet włodarze nie mogą sobie z nim poradzić. Bywa to męczące dla sąsiadów, dlatego rekomenduję przygotować odpowiednie regulaminy dla najemców i dobrze sprawdzić kogo przyjmujemy pod swój dach.
Sporo osób kupuje mieszkania i remontuje po to, żeby je sprzedać jako gotową, pracującą inwestycję
Zarzut nr 11: Flipperzy to spekulanci. Gdyby ich nie było to mieszkania byłyby tańsze.
Częściowo jest to prawda. Flipperzy wychwytują tańsze mieszkania z rynku. To normalne zjawisko w każdej branży, ale nie nazwałbym ich spekulantami. Najczęściej sprzedają lokale trochę poniżej ceny rynkowej, więc trzymają się standardów. Tu nie ma zmowy cenowej.
Wiemy już, co we flipperach może przeszkadzać przeciętnemu Kowalskiemu. A co jest największą przeszkodą we flippowaniu?
Flipper ma dwa główne problemy: niejasne przepisy prawa i nieprofesjonalne ekipy remontowe. Mierzymy się z tym, jak wszyscy inni uczestnicy rynku.
Jak teraz wygląda sytuacja na samym rynku deweloperskim? Jak stoi sprzedaż mieszkań?
Obecnie sprzedaż leży. Z moich obserwacji wynika, że sprzedaż mieszkań zmalała o 90 proc. Flipperom jest teraz ciężko, część osób odchodzi z branży. Klientom trudniej zdobyć kapitał, kredyt na mieszkanie. Lokali jest mniej, więc również okazji inwestycyjnych jest niewiele, a rosną koszty, ceny, inflacja. To trudny moment na rynku.
Spokój zachowują w większości doświadczeni flipperzy, którzy rozumieją prawa rynku i wiedzą, że bessę należy przeczekać. Bardziej martwi mnie jednak, że deweloperzy nie zaczynają nowych inwestycji. Stracimy na tym wszyscy, bo nieruchomości, które są na rynku będą drożeć, jeżeli nie będą budowane nowe lokale.
Zauważacie braki w lokalach mieszkalnych?
Tak. Nawet ostatnio zauważyłem pierwsze projekty ustaw, dzięki którym będzie można przerabiać lokale użytkowe na mieszkaniowe. Mają zostać uproszczone procedury. Mam nadzieję, że to się stanie możliwie szybko. Gdy kiedyś chciałem wynająć pokój lub kawalerkę musiałem czekać na najemcę kilka dni. Teraz mam kilkaset zgłoszeń w ciągu doby.
Co powiesz o obecnej wyprzedaży nieruchomości mieszkalnych o dużych metrażach (domy, budynki usługowe, kamienice) poniżej wartości rynkowej?
To okazja dla tych, którzy mają kapitał. Dom można teraz kupić kilkukrotnie taniej niż wyniósłby koszt jego budowy.
Ale czy to, co się teraz dzieje na rynku nieruchomości to tylko specyfika polskiego rynku, czy tak jest także za granicą?
Za granicą też to występuje. Ja akurat działam na rynku angielskim i obserwuję tam podobną sytuację jak u nas. Wszędzie mamy inflację, w wielu krajach mamy mocno drożejące kredyty. Ci, którzy teraz mają kapitał będą przejmować za niższe ceny nieruchomości od tych, którym go brakuje. Domy już są w atrakcyjnych cenach, a będą jeszcze tańsze, gdy już ludziom skończą się możliwości np. brania kolejnych wakacji kredytowych
To kiedy ceny nieruchomości spadną?
Myślę, że w okolicach lutego lub marca możemy mieć jeszcze większe wyprzedaże na rynku nieruchomości o dużych metrażach.
A czy jest jeszcze szansa na podniesienie etyki w zawodzie flippera?
Zawsze jest szansa i od lat bardzo mocno staram się do tego doprowadzić. Nieruchomości są szeroką branżą. Jest wiele możliwości zarobienia dużych pieniędzy, robiąc naprawdę dobrą, etyczną robotę. Nie trzeba tutaj jakoś kombinować, żeby dobrze zarabiać, a już na pewno nie żerować na cudzej krzywdzie. Dla mnie to najważniejsza sprawa, żeby nie mieć nic na sumieniu. Dobro zawsze wraca. Zło też, tylko zwielokrotnione.
Mariusz Stężały – inwestor, szkoleniowiec, ekspert rynku nieruchomości. Prowadzi firmę bazującą na podnajmie i zarządzaniu, obsługującą ponad 700 najemców. Zajmuje się m.in.: flipami, gotowcami inwestycyjnymi, kwaterami pracowniczymi, podnajmem oraz najmem długoterminowym.
