Kredyt 2 proc. kontra raty 0 proc. na mieszkanie. Co wiemy, co się bardziej opłaci?
Bezpieczny kredyt 2 procent czy raty 0 procent na mieszkanie? A może bardziej opłaci się odkładać pieniądze i dostawać dopłaty w ramach Pierwszego Mieszkania albo poczekać na zapowiedziane 10 mld zł na remonty, które powinny obniżyć ceny najmu? Sprawie w podcaście „Biznes. Między wierszami” przyjrzał się dokładnie Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
Pierwsze Mieszkanie, w ramach którego zaciągnąć będzie można kredyt na 2 procent, ma zacząć być dostępne od 1 lipca 2023. Odpowiedzią PO jest kredyt na 0 procent - ten program mógłby jednak wejść w życie dopiero po wyborach, a nie wiadomo przecież, kto je wygra. Czekać, ryzykując że nieruchomości w międzyczasie znów wyraźnie podrożeją, czy zaciągać potencjalnie droższy kredyt, który będzie dostępny wcześniej? O analizę programów dopłat do kupowanych pierwszych nieruchomości poprosiliśmy Jarosława Sadowskiego.
Kredyt 2 procent, kredyt 0 procent, 10 mld zł na remonty
Czy Bezpieczny kredyt 2 procent rzeczywiście będzie na 2 procent? To było pierwsze pytanie, jakie padło w podcaście „Biznes. Między wierszami”. I już pierwsza odpowiedź eksperta przyniosła niespodziankę. - On będzie tak naprawdę trochę powyżej tych 2 procent, ale niedużo powyżej, bo przy obecnym poziomie stóp procentowych prawdziwe oprocentowanie – w sensie wysokość raty – będzie odpowiadało oprocentowaniu mniej więcej 2,8 procent. W przyszłości może się to zmienić, gdyż na początku, gdy kredyt jest udzielany, oprocentowanie i dopłaty są wyliczane na pierwszy okres 5-letni, to potem być może to oprocentowanie spadnie, być może do 2,5-2,4 procent. Ale nie będzie to równo 2 procent - wyjaśnił Sadowski.
Jeśli kredyt 2 procent nie będzie tak naprawdę na 2 procent, to znaczy, że już na samym początku politycy kłamią w tej sprawie i należy spodziewać się także innych kruczków? Tutaj główny analityk Expandera uspokoił: szczegóły projektu są jawne i na razie niczego w nim nie ukrywano.
- No nie do końca kłamali, bo było tam dopisane, że to będzie 2 procent plus marża. Ona jest doliczona i tak na dość niskim poziomie, bo taka prawdziwa marża w kredytach hipotecznych to dziś około 2 procent. Tam jest to zapisane trochę inaczej, marża jest uwzględniana jako 10 procent oprocentowania. Czyli to jest właśnie to 0,8 procent, o których wspomniałem. Oczywiście ta marża jest stosowana tylko do wyliczania dopłaty. W rzeczywistości to oprocentowanie kredytu będzie takie samo, jak w przypadku zwykłych kredytów. Czyli jak teraz możemy uzyskać kredyt na 8,5 procent, to bezpieczny kredyt 2 procent też będzie miał takie oprocentowanie, z tym że rata zostanie obniżona właśnie dzięki dopłacie. Warunki kredytu będą standardowe, a te 2,8 procent, o których mówię, wynika z faktycznej wysokości rat do zapłacenia. Jakbyśmy sobie porównali, jakie musiałoby być oprocentowanie kredytu, żeby mieć tak niską ratę, to właśnie musiałoby być mniej więcej tyle - wytłumaczył ekspert.
Sadowski podzielił się też wyliczeniami, jak opłacalny będzie kredyt na 2 procent w porównaniu do otrzymanego na obecnych warunkach rynkowych. Danych do przeprowadzenia obliczeń dla propozycji Tuska niestety jeszcze nie ma - nie zostały podane żadne szczegóły dotyczące programu PO, poznaliśmy tylko jego główne hasło. A i dla kredytu 2 procent trudno o jednoznaczną odpowiedź - wszystko zależy od warunków w przyszłości.
- Dokładnie nie jesteśmy w stanie tego wyliczyć – właśnie ze względu na to, że po tych 5 latach jest aktualizacja i od nowa ustalana jest wysokość dopłat. A my nie wiemy, jaki będzie poziom stóp procentowych za 5 lat. Można powiedzieć, że przy tej maksymalnej dostępnej kwocie ta dopłata wyniesie między 200-300 tysięcy złotych, więc dosyć dużo. Ale to nie dla wszystkich, to dla tych, którzy skorzystają z tej maksymalnej dostępnej kwoty. Im mniejsza kwota, tym mniejsza oczywiście suma tych dopłat, ale właściwie, przynajmniej początkowo, te raty będą niższe o kilkaset złotych, a nawet o ponad 1000 zł niższe niż rata standardowego kredytu i dopiero po 5 latach, gdy stopy procentowe mogą być dużo niższe, ta różnica może stać się mniejsza. Licząc w skali tych 10 lat, gdy wypłacane są dopłaty, korzyści są naprawdę bardzo duże, zwłaszcza przy większych kwotach kredytów. Przypomnijmy, że maksymalny limit to 500 000 zł dla singli albo 600 000 zł dla małżeństw i osób z dziećmi - stwierdził ekspert.
- Kredyt 2 procent będzie wyłącznie dla osób, które wcześniej nie miały mieszkania lub domu. Drugie najważniejsze ograniczenie: wiek do 45 lat, z tym że warto tu dodać, bo często są takie zapytania, jeżeli przynajmniej jeden małżonek spełnia ten warunek, ma poniżej 45 lat, to wtedy możemy z tego rozwiązania skorzystać. Nie możemy mieć też kredytu hipotecznego. To jest ważne z punktu widzenia osób, które na przykład znalazły już teraz mieszkanie i boją się, że do lipca ono zniknie. Można sobie zarezerwować taki lokal, podpisać umowę rezerwacyjną na przykład, ale nie można już zaciągnąć kredytu hipotecznego, bo jednym z warunków jest jego brak - zauważył Sadowski.
- Jest bardzo dużo pytań o to, czy jeżeli mąż miał już mieszkanie, to jako żona mogę wziąć kredyt na 2 procent sama, czy można tak zrobić jeśli jest rozdzielność majątkowa. Jeżeli sprawa dotyczy małżeństwa bez rozdzielczości, to oboje muszą stać się kredytobiorcami, więc oboje muszą spełniać warunek braku posiadania nieruchomości. Jeżeli jest rozdzielność majątkowa, to kluczowe staje się to, czy ktoś to mieszkanie zostało sprzedane przed zawarciem małżeństwa. Jest kilka drobnych wyłączeń, które jednak mogą się zdarzyć. Faktycznie jest tak, że oboje kredytobiorcy muszą spełniać te warunki, wiek jest tutaj jedynym wyjątkiem. Pojawiają się także pytania, czy możemy dołączyć rodziców do kredytu, bo bywa tak, że mimo prawdopodobieństwa, że dostępność i zdolność kredytowa będzie większa, niż przy zwykłych kredytach, choć na 100 procent jeszcze tego nie wiemy, wiele osób spodziewa się, że ta zdolność może być problemem i chcą dołączać rodziców, którzy mają wysokie dochody. Tu niestety nie będzie to możliwe. Gdyby mieli zostać współkredytobiorcami, to nigdy w życiu nie mogliby posiadać domu czy mieszkania - zastrzegł główny analityk Expandera.
Jarosław Sadowski podzielił się także poradami dla osób, które chciałby skorzystać z programu dopłat i kupić swoje pierwsze w życiu mieszkanie. Najważniejsze według eksperta Expandera ma być zachowanie spokojnej głowy.
- Wszystko najlepiej dobrze przemyśleć, przeanalizować wiele scenariuszy i pamiętać o tym, że mieszkanie to nie jest coś, co kupujemy na rok, tylko na wiele, wiele lat. W tak długim okresie wiele może się zmienić. Mogą pojawić się dzieci, to jest oczywiste, możemy zmienić miejsce pracy, mieszkać w zupełnie innej części miasta, może coś pojawić się za oknem, za którym wcześniej mieliśmy piękną łąkę. Przede wszystkim nie należy podejmować decyzji pod wpływem emocji, że rusza program dopłat. To fajnie, że rusza, ale nie kupujmy z tego powodu byle jakiego mieszkania. Najlepiej zacząć się wcześniej spokojnie rozejrzeć się na rynku jakie są ceny, co nas interesuje, jaki mamy wybór, bo najgorzej jest podejmować tak ważne decyzje w pośpiechu, pod jakąś presją. Warto przeanalizować samemu jak wysoką ratę jestem w stanie płacić, co się stanie, jeśli stracę pracę i nie będę w stanie znaleźć jej przez pół roku, jak się przed tym zabezpieczyć, czy mamy dodatkowe oszczędności. Ktoś, kto robi to pierwszy raz w życiu, wielu rzeczy nie wie. Można porozmawiać z ekspertem finansowym, poszukać samodzielnie informacji w internecie, jet tam mnóstwo porad, które sam między innymi przygotowuję - powiedział gość podcastu.
RadioZET.pl
Byłeś świadkiem czegoś niespodziewanego? Masz temat, którym powinniśmy się zająć?
Zgłoś sprawę przez Czerwony telefon Radia ZET
