Bańka nieruchomości zaczyna pękać? „Historia dzieje się na naszych oczach”
Po latach nieustępliwych wzrostów na rynku nieruchomości zaczynamy widzieć oznaki możliwego odwrócenia trendu. Deweloperom coraz trudniej sprzedać wybudowane mieszkania, w związku z czym pojawiają się - na razie ukryte - promocje i zniżki. Kredytu 0 procent najprawdopodobniej nie będzie, nie będzie więc także stałego dopływu klientów skłonnych zapłacić więcej z powodu otrzymywanych dopłat. Czy jesteśmy w punkcie zwrotnym?
Koniec wzrostów cen nieruchomości? Coraz mniej chętnych na drogie mieszkania
- Historia rynku nieruchomości dzieje się na naszych oczach. Od ponad 10 lat nie było tak dużo dostępnych do kupienia mieszkań, jak jest dziś. Dodatkowo, w ciągu zaledwie czterech kwartałów oferta odbudowała się z historycznie niskiego do historycznie wysokiego poziomu - poinformował Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, który od ponad 20 lat bada krajowy rynek nieruchomości. Dane nie pozostawiają złudzeń - na koniec III kwartału 2024 roku deweloperzy w sześciu największych miastach Polski (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź) oferowali aż 55 721 lokali. To pokazuje, jak duża jest obecnie nadpodaż mieszkań, co przekłada się na problemy ze sprzedażą. A to może doprowadzić do wojny na ceny.
Dynamika sprzedaży w III kwartale 2024 roku w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku spadła o prawie 50 procent. To oznacza, że deweloperzy sprzedają o połowę mniej mieszkań niż rok temu. Taka sytuacja zdarzyła się tylko dwukrotnie w ostatniej dekadzie: w II kwartale 2020 roku, gdy świat zmagał się z pandemią koronawirusa, oraz w III kwartale 2022 roku, gdy stopy procentowe były na wysokim poziomie i obowiązywała zaostrzona rekomendacja KNF w zakresie ustalania zdolności kredytowej.
Średni czas wyprzedania oferty mieszkań wynosi obecnie 6,8 kwartału, czyli ponad półtora roku. To pokazuje, że nabywcy nie spieszą się z zakupem, a deweloperzy muszą czekać znacznie dłużej na sprzedaż swoich lokali. Dla porównania, w 2021 roku czas wyprzedania oferty wynosił niewiele ponad pół roku. Czas wyprzedania oferty różni się w zależności od miasta. Najdłużej, bo aż 11 kwartałów, mieszkania sprzedają się w Poznaniu, gdzie podaż znacząco wyprzedziła popyt. Z kolei najszybciej, w ciągu roku, mieszkania znajdują nabywców w Trójmieście.
Eksperci dodali, że gdyby rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 procent był wprowadzany w obecnych warunkach, czyli przy wysokiej podaży mieszkań, nie spowodowałby tak dużego wzrostu cen, jaki obserwowaliśmy w 2023 roku. To pokazuje, że program ten miał istotny wpływ na wzrost cen w poprzednim roku. Widać już, że deweloperzy dostosowują produkcję do istniejących realiów i nowa podaż mieszkań spada - o prawie 20 procent w stosunku do II kwartału 2024 roku. To oznacza, że w kolejnych kwartałach oferta nowych mieszkań będzie się stopniowo kurczyć, co powinno przyczynić się do stabilizacji rynku.
Dlaczego nie stać nas na mieszkania? Dwóch głównych winowajców
Głównym powodem problemów, z jakimi borykają się deweloperzy, są wysokie ceny mieszkań i bardzo drogie kredyty hipoteczne. W Polsce mamy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie, co sprawia, że wiele osób nie ma zdolności kredytowej. Wskaźnik LTV, który określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, pokazuje, że dostęp do kredytów jest obecnie utrudniony dla osób mniej zamożnych. W I kwartale 2019 roku 45,9 procent kredytów udzielano kredytobiorcom dysponującym minimalnym wkładem własnym, podczas gdy w II kwartale 2024 roku stanowiły one jedynie 26,6 proc. w puli nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych.
Czy to już początek końca bańki na rynku nieruchomości? Mamy do czynienia z nadpodażą mieszkań, spadkiem sprzedaży i utrudnionym dostępem do kredytów. Wiele wskazuje na to, że ceny mieszkań w najbliższym czasie nie będą już rosły tak dynamicznie jak w poprzednich latach, a w niektórych segmentach rynku możemy nawet obserwować spadki. Dużo zależeć będzie od sytuacji gospodarczej i polityki kredytowej banków.
Źródło: Radio ZET/TabelaOfert.pl
Byłeś świadkiem czegoś niespodziewanego? Masz temat, którym powinniśmy się zająć?
Zgłoś sprawę przez Czerwony telefon Radia ZET
