Jak się kupuje mieszkanie w Warszawie? „Tupnij, a wyskoczy 3 flipperów”

Odwiedziliście ponad 30 mieszkań. Tacy jesteście wybredni?

Nie do końca. Kupno mieszkania, jeśli kupujesz dla siebie i swojej rodziny, musi być przemyślane. Nie można się rzucać na okazję, bo za niższymi cenami często coś się kryje. My też mamy takie doświadczenia. I gdy łapiesz dystans, zaczynasz trzeźwo myśleć, to zaczynasz widzieć te wszystkie minusy. Tylko trzeba wiedzieć, z czym można żyć, a co może za chwilę odbić się czkawką.

W nie najlepszym momencie zdecydowaliście się na poszukiwania...

Znaliśmy kondycję rynku, lecz nie mogliśmy wcześniej iść na zakupy. Ale od dawna obserwowaliśmy rynek. Niestety, wróżeniem z fusów było, co stanie się z cenami po zakończeniu programu kredyt 2%. Czy zaczną spadać, bo mniej ludzi będzie miało zdolność kredytową, czy dalej będą iść w górę, na zasadzie efektu domino. Od kilku lat zresztą słyszę, że ta bańka w końcu pęknie – a jakoś nie pęka, tylko wciąż się pompuje. Rynek jest nieprzewidywalny.

Czego szukaliście?

Szukaliśmy mieszkania 2-3 pokojowego z rynku wtórnego. Nie zawężaliśmy kryteriów: lokale dziesięcioletnie, wielka płyta, rama H, cegła sprzed 60 lat. Wyznacznikiem było to, że mieszkanie ma być przy transporcie szynowym. Chodzi nie tylko o metro – SKM-ki i Koleje Mazowieckie też się dobrze sprawdzają.

Szukaliście bezpośrednio czy przez agentów?

Zarówno bezpośrednio, jak i przez biura nieruchomości. A że nawiązaliśmy w tym czasie wiele kontaktów, to oprócz agentów nastawionych wyłącznie na zysk mieliśmy okazję dużo rozmawiać z fajnymi agentami, bardziej bezpośrednimi, Oni wprost mówili, że ceny są absurdalne, ludzie rzucają ceny z kapelusza, bo „sąsiad za tyle wystawił, to i ja mogę”. I mają przez to problem z wyceną mieszkań – bo często ich wycena jest znacznie niższa niż właściciela.

To jak jest faktycznie z tymi cenami?

W dużym uogólnieniu – za kwotę, za którą wiosną ubiegłego roku mogliśmy kupić trzy pokoje w lepszej lokalizacji, dziś możemy kupić dwa w odrobinę gorszym miejscu.

Skąd takie ceny?

Po części przez program kredyt 2%, który przetrzebił rynek mieszkań 2-3-pokojowych i wywindował ceny. Po drugie – niska podaż. Lokali mieszkalnych już od dawna było za mało – to teraz jest ich jeszcze mniej. Duży wpływ na to ma też sytuacja geopolityczna, która spowodowała, że na naszym rynku jest teraz bardzo dużo gotówki. No i zmianie uległ sam charakter rynku nieruchomości. Zwróć uwagę, że dziś – a właściwie od kilku lat – lwia część ogłoszeń to nie jest: „Będzie wam się tutaj super mieszkało”, tylko: „Mieszkanie jest trzypokojowe, ale możecie zrobić z niego pięć, wtedy stopa zwrotu wyniesie…”. Na rynku dominuje to podejście „inwestycyjne” – czyli flippy, mieszkania na wynajem i absurdalny twór, jakim są mikrokawalerki. No i trafiasz na takie ogłoszenia: Mieszkanie trzypokojowe, 60 metrów, przerobione na trzy kawalerki. Albo 200-metrowe: 12 kawalerek w pakiecie. Mieszkania nie są dziś dla ludzi, tylko pod inwestycje.

Co was najbardziej zaskoczyło?

Właśnie skala, na jaką to się dzieje. Tupnij nogą, a spod podłogi wyskoczy trzech fliperów. Kupują mieszkania taniej – a jak do tych mieszkań docierają, to już nieraz kwestia wątpliwa moralnie, remontują, urządzają i sprzedają za dużo większe pieniądze. Ok, ich biznes – ich prawo. Ale nie można zapomnieć, że flipper jest po prostu handlarzem. Kupowanie takich mieszkań jest tak ryzykowane, jak kupowanie samochodu z komisu. Niby ok, ale…

Dlaczego jest ryzykowne?

Jeśli bierzesz coś od handlarza, to nigdy nie wiesz, co jest w środku. Słyszałam o takich sposobach, że jeśli pali się jakaś kontrolka, to zamiast naprawić błąd, lepiej jest sprawić, by ta kontrolka się po prostu nie świeciła. Podobnie jest z flipperami. Oczywiście, pewnie nie ze wszystkimi. I nawet z jednym chcieliśmy przeprowadzić transakcję, ale przedstawił bardzo jednostronną umowę. Wycofał się w momencie, gdy wprowadziliśmy do niej zapisy wyrównujące odpowiedzialność obu stron. Mówił, że jesteśmy tylko klientami i nie będzie ryzykował, że go będziemy ścigać, jeśli zrobi coś niezgodnie z umową.

Czym jeszcze charakteryzuje się dzisiejszy rynek nieruchomości?

Ceny ofertowe podbijane są przez spekulantów, którym zależy na tym, żeby ceny w okolicy były jak najwyższe, bo na przykład sami chcą coś sprzedać. I to działa, bo ktoś widzi ceny ofertowe w okolicy, to sam takie wrzuca – choć nieraz zupełnie bezkrytycznie. Albo zabiegi agentów nieruchomości, którzy urządzają te słynne licytacje. No i oczywiście bajki, które pojawiają się w ogłoszeniach. Teraz każde dwa pokoje w wielkiej płycie po lekkim remoncie to już apartament. A totalna ruina jest tylko „do odświeżenia” albo „daje olbrzymie możliwości aranżacyjne”. No i wszystko jest wspaniale skomunikowane. Jednego z kupujących poniosło do tego stopnia, że napisał, że na końcu Białołęki, w stronę Legionowa, niedługo będzie metro. Zapomniał dodać, że pewnie bliżej 2050 roku.

Mówiłam już o niewielkiej podaży, a przy tym warto wspomnieć o jeszcze jednym aspekcie. Wiele gruntów w Warszawie nadal jest nieuregulowanych, przez co tych mieszkań nie można kupić na kredyt. Właściciele, choćby nawet chcieli je sprzedać, często trzymają i czekają – bo wiadomo, że za gotówkę musieliby sprzedać trochę taniej.

Jakaś rada dla kupujących?

Nie dać się zwariować. Nie poddawać się presji licytacji, agenta, sprzedającego. Przez ostatnie pięć tygodni nie odchodziłam od komputera. Wpadło fajne mieszkanie, ale akurat obudziło mi się dziecko. Jak przewinęłam i nakarmiłam, to mieszkanie było już zarezerwowane. Strasznie to przeżywałam. Tymczasem trzeba podejść do tego z dystansem. Liczyć się z tym, że na pewno jakieś dobre oferty przepadną. Był taki moment, że te mieszkania śniły mi się po nocach. W końcu kupowaliśmy dla naszej rodziny, a nie lokal inwestycyjny. Ale ostatnio znaleźliśmy rozsądny kompromis. I za rozsądną cenę. I wiesz co? Sprzedający obniżył w końcu cenę o 10%. Więc to najlepszy dowód, że jeśli jakaś kwota wydaje ci się totalnie absurdalna, to warto złapać oddech i dobrze się zastanowić, czy nie kupujemy pod presją spekulantów. A rynek sam zweryfikuje, która strona ma rację.

Źródło: Radio ZET

• Już tyle kosztują mieszkania w Warszawie. Burza w sieci. "Kiepski żart"
• Koniec flagowego programu PiS. Nie można już składać wniosków
• Ile zarabia się "na rękę" w Warszawie? Oto lista zawodów. Te kwoty mogą zaskakiwać