Przełom na rynku nieruchomości, ceny mieszkań nagle spadają. Bańka w końcu pęka?
Rynek nieruchomości wyhamował w sierpniu – po miesiącach nieustannych wzrostów ceny mieszkań z drugiej ręki zaczęły spadać w największych miastach. To pierwszy tak wyraźny sygnał zmiany trendu, który może zaskoczyć wielu kupujących i sprzedających.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Które metropolie odnotowały spadek, a które wzrost cen mieszkań.
- Dlaczego mimo mniejszej liczby ofert sprzedający nie podnieśli stawek.
- Co może zadecydować o kierunku rynku w kolejnych miesiącach.
Rynek nieruchomości hamuje. Ceny mieszkań spadły w największych miastach
Ceny mieszkań spadają. W sierpniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym była niższa niż rok wcześniej nie tylko w Warszawie i Krakowie, ale także w Poznaniu oraz we Wrocławiu – tak pokazują dane portalu GetHome.pl.
— Wielu potencjalnych nabywców używanych mieszkań najpewniej doszło do wniosku, że nie ma powodu do pośpiechu i udało się w sierpniu na wakacje. Nic nie stracili. Wprawdzie w tym czasie oferta mieszkań na rynku wtórnym nieco się skurczyła, ale sprzedający wciąż wykazują się dużą elastycznością w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, a nierzadko obniżają ceny już na etapie ofertowym — podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
To przełożyło się na stabilizację cen ofertowych. To przełożyło się na stabilizację cen ofertowych. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego wyniosła niespełna 17,8 tys. zł, w Krakowie około 16,7 tys. zł, we Wrocławiu 14,2 tys. zł, a w Łodzi 9 tys. zł. W Trójmieście i Poznaniu przeciętne ceny spadły o 1 proc. — odpowiednio do około 16 tys. zł i 11,7 tys. zł za metr. Z kolei w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena wzrosła aż o 4 proc., osiągając 9,1 tys. zł za metr kwadratowy.
Warto przypomnieć, że w 2024 roku Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (GZM) odnotowała największy wzrost cen, sięgający 12 proc. i wygląda na to, że w 2025 roku utrzyma tę pozycję. Z danych GetHome.pl wynika, że w sierpniu ceny mieszkań z drugiej ręki były tam wyższe o 6 proc. niż rok wcześniej. W Łodzi i Trójmieście wzrost sięgnął 3 proc., natomiast w pozostałych dużych ośrodkach średnie ceny spadły. W Krakowie obniżka wyniosła 5 proc., w Warszawie 3 proc., a w Poznaniu i Wrocławiu odpowiednio 3 i 1 proc.
Mieszkania na sprzedaż. Coraz mniej na rynku
Interesujące jest to, że pomimo zmniejszenia liczby dostępnych ofert ceny nie poszły w górę. Jak podaje wyszukiwarka ogłoszeń Adradar, w Krakowie liczba unikalnych ofert zmalała o 5 proc. (do 8,9 tys.), w Łodzi o 4 proc. (do 5,3 tys.), w Poznaniu o 3 proc. (do 3,9 tys.), w Warszawie o 2 proc. (do 17,3 tys.), w Trójmieście także o 2 proc. (do 8,4 tys.), a we Wrocławiu o 1 proc. (do 9,7 tys.). Jedynie w Katowicach wybór mieszkań utrzymał się na podobnym poziomie, tj. około 2,4 tys. lokali.
— Sprzedający mieszkania nie podnieśli cen, bo kupujących – mimo poprawy dostępności kredytów – było wyraźnie mniej niż miesiąc wcześniej. To jednak nie powinno dziwić, bo sierpień jest najpopularniejszym okresem urlopowym. Ponadto część potencjalnych nabywców mogło czekać na spodziewaną we wrześniu kolejną obniżkę stóp procentowych. Mogą też na to wskazywać dane Adradar - w sierpniu z rynku zniknęły 32 tys. unikalnych ofert sprzedaży mieszkań, czyli o 10% mniej niż w lipcu — wyjaśnia Marek Wielgo.
Na sytuację na rynku wtórnym wpływa także bardzo duża podaż nowych mieszkań. Osoby sprzedające używane lokale konkurują bezpośrednio z deweloperami, a ci z kolei muszą brać pod uwagę szeroką ofertę rynku wtórnego. W konsekwencji, w każdej z metropolii mieszkania używane okazują się bardziej dostępne cenowo dla przeciętnego kupującego niż te oferowane na rynku pierwotnym. Szczególnie duża różnica widoczna jest w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Łodzi i Poznaniu.
Eksperci GetHome.pl zauważają, że mimo wyraźnych podwyżek w GZM i Łodzi, mieszkania używane nadal należą tam do najtańszych spośród wszystkich metropolii. Wynika to w dużej mierze z dużego udziału lokali z wielkiej płyty i kamienic. Szybszy wzrost średnich cen niż na rynku pierwotnym można tłumaczyć wyrównywaniem się różnicy między obydwoma segmentami oraz rosnącym udziałem nowych lokali w ofercie.
Na początku września Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się już po raz trzeci w tym roku na obniżkę stóp procentowych. To ułatwia sytuację kredytobiorców, ponieważ poprawia ich zdolność kredytową. Zdaniem ekspertów GetHome.pl jest jednak zbyt wcześnie, by mówić o realnym zwiększeniu dostępności kredytów, choć sama decyzja może oddziaływać psychologicznie. Prezes NBP Adam Glapiński zapowiedział jednocześnie, że w krótkim czasie kolejna obniżka raczej nie nastąpi. Na decyzje kupujących wpływać może również kurcząca się oferta mieszkań.
— Ci, którzy szukają mieszkania dla siebie mogą spokojne szukać optymalnej oferty. Jednak powinni mieć świadomość, że z rynku w pierwszej kolejności zaczną znikać najtańsze mieszkania — podsumowuje Marek Wielgo, ekspert.
Źródło: Radio ZET/Gethome
Byłeś świadkiem czegoś niespodziewanego? Masz temat, którym powinniśmy się zająć?
Zgłoś sprawę przez Czerwony telefon Radia ZET
