Airbnb psuje rynek mieszkań? Eksperci potwierdzają: takie lokale trudniej sprzedać

Jeszcze kilka lat temu mieszkanie w ścisłym centrum Warszawy uchodziło za pewną inwestycję i towar, który sprzedaje się praktycznie od ręki. Dziś coraz częściej okazuje się, że o powodzeniu transakcji decyduje nie tylko lokalizacja czy standard wykończenia, ale również to, co dzieje się za ścianą. Pan Krystian od wielu miesięcy bezskutecznie próbuje sprzedać swoje mieszkanie. Jak twierdzi w rozmowie z RadioZET.pl, potencjalni kupujący rezygnują, gdy dowiadują się, że w sąsiednim lokalu prowadzony jest najem krótkoterminowy przez platformy takie jak Airbnb.

Najem krótkoterminowy prowadzony tuż za ścianą odstrasza nabywców

- To nie problem samego mieszkania, ale otoczenia. Lokal znajduje się w ścisłym centrum Warszawy, ma naprawdę super lokalizację, jest wyremontowany, funkcjonalny i przez lata byłem przekonany, że jego sprzedaż to tylko formalność. Gdy już się zdecydowałem na ten krok, wszystko się zmieniło i szczerze? Rzeczywistość mnie mocno zaskoczyła - tłumaczy.

- Na początku wystawiłem mieszkanie w cenie odpowiadającej rynkowi. Zainteresowanie było naprawdę spore - telefony, oglądający, wiele pozytywnych opinii. Niemal każdemu, kto oglądał, mieszkanie się bardzo podobało. Problem pojawiał się dopiero w momencie, kiedy dowiadywali się, że tuż obok, za ścianą, funkcjonuje mieszkanie wynajmowane krótkoterminowo przez platformy typu Airbnb. Wtedy już niemal każda rozmowa kończyła się podobnie. Kupujący pytali, czy często zmieniają się sąsiedzi, czy są imprezy, czy na klatce jest hałas. Niektórzy sami zauważali skrytki na klucze albo walizki turystów. Wtedy atmosfera od razu się zmieniała. Z entuzjazmu przechodzili do ostrożności, a często po prostu rezygnowali z dalszych rozmów - przyznaje pan Krystian.

Nasz rozmówca wyjaśnia, że usłyszał od potencjalnych kupujących wiele podobnych argumentów m.in. o tym, że nie chcą codziennie spotykać na klatce obcych osób z walizkami. - Obawiali się hałasu późnym wieczorem, trzaskania drzwiami, czy imprez. Nawet jeśli takie sytuacje nie zdarzają się codziennie, sama świadomość, że mogą się wydarzyć, skutecznie zniechęcała do zakupu - tłumaczy.

„Jako właściciel nie mam wpływu na działalność w sąsiednim lokalu"

Pan Krystian z biegiem czasu zdecydował się nieco obniżyć cenę mieszkania licząc na to, że atrakcyjniejsza oferta zrekompensuje kupującym tę niedogodność. Efekt był niewielki. - Nadal słyszałem, że mieszkanie bardzo się podoba, ale ryzyko związane z sąsiedztwem jest zbyt duże. Najbardziej frustrujące jest to, że jako właściciel nie mam wpływu na działalność prowadzoną w sąsiednim lokalu. Nie mogę zakazać właścicielowi wynajmu krótkoterminowego, a jednocześnie konsekwencje finansowe ponoszę ja. W praktyce wartość mojego mieszkania została obniżona przez czynnik, którego nie jestem w stanie zmienić - żali się nasz rozmówca.

Redakcja poleca

Wiceminister Ireneusz Raś do dymisji? Rząd milczy, minister sportu i turystyki broni

Wakacje bezpieczniejsze niż rok temu? Dane policji mówią jasno, eksperci apelują

- Mam wrażenie, że ten problem będzie coraz częściej dotyczył mieszkań w centrach dużych miast. Dla inwestorów najem krótkoterminowy może być opłacalny, ale dla właścicieli mieszkań obok oznacza często trudniejszą sprzedaż i konieczność obniżania ceny. Paradoks polega na tym, że centrum miasta, które kiedyś było ogromnym atutem, dziś w oczach części kupujących staje się wadą właśnie dlatego, że w takich lokalizacjach najem krótkoterminowy jest najbardziej popularny. Nie twierdzę, że każdy lokal wynajmowany krótkoterminowo jest źródłem problemów. Są właściciele, którzy prowadzą to odpowiedzialnie. Problem polega jednak na tym, że kupujący oceniają ryzyko. Nawet jeśli przez większość czasu jest spokojnie, to wystarczy świadomość, że w każdej chwili obok może zamieszkać na kilka dni głośna grupa turystów, aby zrezygnowali z zakupu. W efekcie moje mieszkanie, mimo dobrego standardu i świetnej lokalizacji, od wielu miesięcy pozostaje niesprzedane, a ja muszę konkurować ceną nie dlatego, że lokal ma wady, ale dlatego, że nie mam wpływu na to, co dzieje się za ścianą - przyznaje.

Najem krótkoterminowy w Polsce bije rekordy. Ekspert tłumaczy

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce notuje kolejny rekordowy rok. Według danych Eurostatu liczba noclegów rezerwowanych za pośrednictwem platform, takich jak Airbnb i Booking, zwiększyła się w 2025 roku o prawie 14 proc. Największym zainteresowaniem niezmiennie cieszą się Warszawa i Kraków. Jednocześnie intensywny rozwój tego segmentu rynku towarzyszy ożywionej debacie na temat planowanych zmian w przepisach. Rząd wycofał się z propozycji, która dawałaby samorządom możliwość wyznaczania stref z zakazem najmu krótkoterminowego, co wywołało liczne głosy krytyki i sprzeciwu.

W ocenie eksperta rynku nieruchomości Mirosława Króla zbyt restrykcyjne ograniczenia w tym zakresie byłyby błędną decyzją, która ograniczyłaby elastyczność rynku. Pojawiają się jednak głosy, że zbyt intensywne przemieszanie mieszkań zamieszkałych przez lokatorów stałych i tymczasowych generuje konflikty i problemowe sytuacje. - Czasem jest tak, że w danym bloku jest jeden lokal na najem krótkoterminowy, a czasem zmieniają się one w przestrzeń, gdzie punkcja komercyjna dominuje już nad lokatorską. Nie zgadzam się, że w każdym przypadku wiąże się to z wielkimi problemami dla mieszkańców, bo to teza mocno demonizująca rynek najmu. Takie sytuacje owszem się zdarzają, ale znam też sytuacje, że mieszańcy wręcz latami nie wiedzieli, że obok nie ma stałych lokatorów - przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości. - Właściciel mieszkania jest za nie odpowiedzialny. Niestety najemcy bywają różni i nie zawsze są to osoby przyjeżdzające np. w celach biznesowych czy z całymi rodzinami. Tych turystów jest jednak znacznie więcej niż głośnych imprezowiczów - dodaje Król.

Redakcja poleca

„Nasza kamienica coraz bardziej przypomina hotel". Najem krótkoterminowy rośnie mimo kontrowersji

Hiszpania na fali. Mundialowy sukces może być impulsem dla turystyki

Ekspert rynku nieruchomości zwraca uwagę na kolejny czynnik, który mocno zaburza relacje między stałymi lokatorami, a właścicielami mieszkań i tym samym potwierdza słowa pana Krystiana. - Jeżeli w danym bloku jest mieszkanie na najem krótkoterminowy to często trudniej jest sprzedać w takim lokalu nieruchomość - przyznaje Mirosław Król. - Jeżeli ktoś chce prowadzić w takiej kamienicy czy bloku biznes to nie jest to problem, ale jak szukamy mieszkania do osiedlenia się to sprawdzamy czy obok nie ma najmu krótkoterminowego. Medialna dyskusja mocno zaostrzyła czujność i świadomość lokatorów w tym zakresie. Nie chcemy mieszkać w pobliżu mieszkań, które mają codziennie innych lokatorów, bo obawiamy się o ciszę, spokój, bezpieczeństwo czy nieprzestrzeganie zasad związanych z mieszkaniem w danym bloku - podkreśla.

Eksperci przyznają, że nigdy wcześniej weryfikacja sąsiedztwa dla najemców nie była tak istotna. To cenny wzrost świadomości wynikający z niedobrych doświadczeń innych najemców oraz kupców mieszkań. Czy rząd zmieni swoje podejście w kwestii ustawy o najmie krótkoterminowym? Wiele wskazuje na to, że może tak być. Po oburzeniu znacznej części społeczeństwa i otwartych głosach krytyki we wtorek 28 lipca po kolejnym posiedzeniu rządu podjęto kolejne kroki ws. ustawy o najmie krótkoterminowym. O szczegółach poinformowała minister Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. „Po Radzie Ministrów - rządowa ustawa o krótkim najmie idzie do poprawy. Służby sprawdzą, co się stało przy pracach nad ustawą o AirBnB. Kolejny raz widać: stanie przy wartościach i interesie ludzi ma sens. Dziękuję wszystkim zaangażowanym za działanie!. Jedziemy dalej!" - napisała Pełczyńska-Nałęcz. Jak dodała, „mieszkania mają służyć przede wszystkim do mieszkania. A ludziom w ich domach należy się spokój i bezpieczeństwo".

Źródło: Radio ZET