Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Które wybrać? Kto teraz zyska?

Zmienna kontra stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego. Wybór ma znaczenie

W środę 7 maja  Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła stopy procentowe, co wywołało falę spekulacji na temat przyszłych trendów na rynku kredytów hipotecznych. Obniżka stóp oznacza, że kredytobiorcy mogą liczyć na spadek kosztów kredytów z oprocentowaniem zmiennym, ale co z kredytami ze stałą stopą procentową? W obliczu tej decyzji, osoby planujące zaciągnięcie kredytu hipotecznego muszą zastanowić się, który typ oprocentowania będzie dla nich bardziej korzystny – zmienny, czy stały. Wybór ten może mieć długofalowy wpływ na wysokość miesięcznych rat oraz całkowity koszt kredytu, a zmieniające się warunki rynkowe jeszcze bardziej komplikują tę decyzję.

Oprocentowanie zmienne. Co to oznacza?

W przypadku kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym, wysokość odsetek jest zależna od stopy referencyjnej ustalanej przez banki lub instytucje finansowe. W Polsce najczęściej wykorzystywaną stopą referencyjną jest WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), która jest zmienna i podlega regularnym zmianom. Oprocentowanie zmienne składa się z dwóch elementów:

• Marży banku, która jest stała przez cały okres kredytowania, czyli wartość ustalana przez bank na początku umowy.
• Stopy referencyjnej (np. WIBOR), która zmienia się w zależności od warunków rynkowych. WIBOR jest określany na rynku międzybankowym, a jego wartość jest uzależniona od sytuacji gospodarczej, polityki monetarnej Narodowego Banku Polski oraz ogólnej kondycji gospodarki.

Zmiana stopy referencyjnej wpływa na wysokość miesięcznej raty kredytowej. W praktyce oznacza to, że raty kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym mogą rosnąć lub maleć.

Główną zaletą oprocentowania zmiennego jest możliwość korzystania z obniżek stóp procentowych, co wpływa na obniżenie raty kredytowej, a tym samym zmniejsza obciążenie finansowe dla kredytobiorcy. Kredyt dostępny jest też praktycznie w każdym banku.

Jednak oprocentowanie zmienne wiąże się również z pewnymi wadami. Przede wszystkim istnieje ryzyko wzrostu raty, ponieważ w przypadku podniesienia stóp procentowych, wysokość raty kredytu może znacznie wzrosnąć, zwiększając miesięczne obciążenie. Dodatkowo, zmienność stóp procentowych sprawia, że trudno przewidzieć przyszłe koszty kredytu, co może utrudnić planowanie długoterminowe.

Redakcja poleca

Obniżka stóp procentowych. O ile spadnie rata kredytu? Nawet o kilkaset złotych

Bankructwo giganta rynku dietetycznego. Ta metoda odchudzała hollywoodzkie gwiazdy

Oprocentowanie stałe. Na czym polega?

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym oznacza, że stopa procentowa przez cały okres kredytowania jest ustalana na jednym poziomie. Nie zmienia się ona ani przez rok, ani przez kilka lat, bez względu na zmiany sytuacji gospodarczej, stóp procentowych czy polityki monetarnej.

W 2019 roku Komisja Nadzoru Finansowego opublikowała Rekomendację S, która nakładała na instytucje finansowe obowiązek oferowania kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym. W wyniku pandemii wprowadzenie tego wymogu zostało opóźnione do końca czerwca 2021 roku.

W tym przypadku kredytobiorca ma pewność co do wysokości swoich rat przez cały okres kredytowania (lub przez umówiony okres, np. 5-10 lat). Oprocentowanie stałe jest ustalane na początku umowy kredytowej i nie zależy od zmienności rynkowej.

Oprocentowanie stałe ma swoje zalety i wady. Do głównych korzyści należy brak ryzyka wzrostu rat kredytu przez pierwszych pięć lat, wynikającego z ewentualnych podwyżek stóp procentowych. Po tym okresie możliwe jest jednak ustalenie nowego, stałego oprocentowania. Z drugiej strony, kredyt ze stałym oprocentowaniem jest zwykle droższy niż ten z oprocentowaniem zmiennym, przynajmniej dopóki stopy procentowe nie wzrosną znacząco. Wyższe oprocentowanie wpływa również na obniżenie zdolności kredytowej, a także na mniejszy wybór ofert kredytowych. Choć kredyt ze stałą stopą procentową może nie mieć wielu zalet, dla niektórych osób może okazać się idealnym rozwiązaniem, zwłaszcza dla tych, którym zależy na stabilności i przewidywalności wysokości kosztów kredytu oraz kontroli nad budżetem domowym. Dla osób, które priorytetowo traktują ochronę przed ryzykiem wzrostu rat, kredyt ze stałą stopą będzie bardziej odpowiedni. Z kolei dla tych, którzy stawiają na niskie koszty finansowania i większą zdolność kredytową, lepszym wyborem może okazać się kredyt z oprocentowaniem zmiennym.

Kiedy wybrać oprocentowanie zmienne, a kiedy stałe?

Decyzja o wyborze oprocentowania zmiennego lub stałego zależy od kilku czynników, w tym:

• Oczekiwań dotyczących przyszłości: Jeśli kredytobiorca uważa, że stopy procentowe będą rosły, może zdecydować się na oprocentowanie stałe, aby uniknąć wzrostu rat. Z kolei, jeśli przewiduje, że stopy pozostaną stabilne lub spadną, może wybrać oprocentowanie zmienne, licząc na niższe raty.
• Zdolności do radzenia sobie z ryzykiem: Kredytobiorcy, którzy wolą mieć pewność co do wysokości raty i nie chcą ryzykować jej wzrostu, powinni wybrać oprocentowanie stałe. Natomiast osoby, które potrafią zarządzać zmiennością i są w stanie zaakceptować ryzyko wzrostu rat, mogą zdecydować się na oprocentowanie zmienne.
• Okres kredytowania: Jeśli kredyt jest zaciągany na długi okres (np. 30 lat), oprocentowanie zmienne może być korzystne w krótszym okresie, ale w dłuższej perspektywie lepsze może okazać się oprocentowanie stałe, aby uniknąć nieprzewidywalnych zmian w wysokości rat.

Zmiany na rynku kredytów

Dalsze obserwacje wskazują, że rynek hipoteczny może wkrótce przejść do nowych realiów, szczególnie po przewidywanych przez ekspertów obniżkach stóp procentowych. Warto przypomnieć, że jeszcze niedawno, w 2021 roku, banki udzielały głównie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, kiedy stopy procentowe były rekordowo niskie, co skutkowało także niższymi ratami kredytów. Wraz z późniejszymi podwyżkami stóp, klienci, którzy wzięli kredyty ze zmienną stopą procentową, zaczęli odczuwać gwałtowne wzrosty kosztów kredytu, co doprowadziło do wprowadzenia wakacji kredytowych. W obliczu wciąż wysokich stóp, klienci ponownie zaczęli preferować stałe oprocentowanie. Teraz gdy RPP zaczyna luzować politykę pieniężną, ten trend może ponownie się zmienić.

Źródło: Radio ZET