Mieszkania już 20 procent taniej. Bez programu rynek spuszcza z tonu

• Na rynku wtórnym coraz więcej mieszkań sprzedawanych jest po cenie niższej niż ofertowa, co stwarza dogodne warunki do negocjacji dla kupujących
• Mediana upustów w transakcjach, w których uczestniczyli pośrednicy Metrohouse, wyniosła 7 procent, a w co dziesiątej transakcji obniżka sięgnęła nawet 20 procent
• Na skłonność sprzedających do negocjacji wpływa wysoka podaż mieszkań, niższy popyt, a także fakt, że wiele ofert prezentowanych jest w cenach zawyżonych w stosunku do ich realnej wartości rynkowej

Tąpnięcie na rynku wtórnym? 87 procent mieszkań z rabatem

Mieszkania pozostają poza zasięgiem finansowym dużej części Polaków przez wysokie ceny oraz wysokie koszty kredytu i niższą zdolność kredytową wynikającą z utrzymywania wysokich stóp procentowych. Wydaje się jednak, że na rynku wtórnym może rozpoczynać się korekta: już niemal 90 procent lokali sprzedawanych jest według danych Metrohouse poniżej ceny ofertowej. Podaż mieszkań utrzymuje się na wyjątkowo wysokim poziomie, a jednocześnie obserwuje się wyraźnie niższy popyt na lokale. Taka koniunktura rynkowa przekłada się na zwiększone możliwości wynegocjowania korzystniejszej ceny zakupu. Polacy coraz śmielej podejmują rozmowy ze sprzedającymi, którzy również wykazują większą otwartość na ustępstwa cenowe.

Eksperci Metrohouse przeanalizowali transakcje sprzedaży mieszkań z drugiej ręki, które miały miejsce w lutym i marcu 2025 roku. Z ich obserwacji wynika, że aż 87 procent mieszkań, przy których sprzedaży asystowali pośrednicy tej agencji, znalazło nabywców po cenie niższej od pierwotnie oferowanej. Z kolei w 8 procentach przypadków cena transakcyjna była identyczna z ofertową. Jeśli chodzi o lokale, które sprzedano z upustem, to mediana obniżki wyniosła 7 procent.

W transakcjach, które podlegały rozmowom o cenie, w 67 procentach przypadków uzyskane upusty nie przekroczyły 10 procent. W co dziesiątej transakcji odnotowano obniżki cen sięgające nawet 20 procent. Prezentowane dane obrazują różnicę między pierwszą ceną wystawioną za nieruchomość a kwotą, na którą ostatecznie zgodziły się obie strony transakcji. Często kupujący nie są świadomi faktu, że nieruchomość, którą nabywają po określonej cenie, mogła już wcześniej być oferowana po wyższej kwocie i podlegała obniżkom w trakcie jej ekspozycji na rynku. Zatem wynegocjowany upust to często jedynie część całej zniżki, jaką sprzedający był skłonny zaoferować w związku z przedłużającym się czasem sprzedaży.

Redakcja poleca

W tych miastach mieszkania są za bezcen. Aż trudno uwierzyć w te ceny

Fala na rynku nieruchomości. Tyle kosztują teraz nowe mieszkania

Na obecną sytuację, sprzyjającą negocjacjom cen na rynku wtórnym, wpływa kilka istotnych czynników. Przede wszystkim, znaczna część ofert prezentowana jest z cenami, które nie odzwierciedlają ich rzeczywistej wartości rynkowej. Właściciele mieszkań, przyzwyczajeni do ciągłego wzrostu cen nieruchomości w poprzednich latach, mają trudności z zaakceptowaniem osłabienia koniunktury. Nierzadko liczą na sprzedaż swoich lokali za kwoty zbliżone do tych sprzed roku. To właśnie prowadzi do coraz większych rozbieżności między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, szczególnie w przypadku ofert, które przez wiele miesięcy nie znajdują nabywcy.

Mieszkania coraz tańsze. Rynek wtórny się poddaje

Ostatnie miesiące charakteryzują się również niższym popytem na mieszkania. Wysokie stopy procentowe skutecznie utrudniają wielu potencjalnym kupującym dostęp do kredytów hipotecznych. Część osób nadal oczekuje na ewentualny program dopłat do kredytów mieszkaniowych. Eksperci zwracają uwagę, że to właśnie poprzedni program „Bezpieczny Kredyt 2 procent” przyczynił się do podwyższenia cen mieszkań do poziomów trudnych do zaakceptowania dla znacznej części potencjalnych nabywców.

Redakcja poleca

Budowa domu tańsza od kupna mieszkania. Kosztorys krok po kroku

Nowy podatek od mieszkania. Minister finansów tłumaczy plany rządu

Udane negocjacje cenowe mają bezpośredni wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego, który będzie spłacany przez wiele lat. Przyjmując przykład zakupu średniej wielkości mieszkania w Warszawie, gdzie cena ofertowa wynosi 750 tys. zł, a wynegocjowany upust to 7 procent, oszczędności dotyczą nie tylko ceny samej nieruchomości. Zakładając 150 tys. zł wkładu własnego, rata kredytu przy oprocentowaniu zmiennym w najkorzystniejszym wariancie wyniosłaby 4473,05 zł. Po obniżce ceny do 697 500 zł, przy niezmienionym wkładzie własnym, rata zmniejsza się do 4081,66 zł. Oznacza to miesięczną oszczędność w wysokości 391,39 zł, co rocznie daje niespełna 4,7 tys. zł. W skali całego okresu kredytowania przekłada się to na oszczędność na koszcie odsetkowym w wysokości blisko 65 tys. zł.

Kupujący mogą również rozważyć inną strategię – pozostawić ratę kredytu na pierwotnym poziomie (około 4,5 tys. zł) i skrócić okres kredytowania. W analizowanym przypadku pozwoliłoby to na skrócenie okresu kredytowania o 5 lat i 3 miesiące, co generuje oszczędności na koszcie odsetkowym aż w wysokości 230,5 tys. zł. - Skuteczne negocjowanie ceny nieruchomości może mieć długofalowy wpływ na finanse kupującego. Zarówno obniżenie miesięcznej raty, jak i skrócenie okresu kredytowania, prowadzą do znacznych oszczędności. Wybór odpowiedniego rozwiązania powinien być uzależniony od preferencji kupującego – czy zależy mu bardziej na niższych comiesięcznych obciążeniach, czy na jak największym ograniczeniu kosztów odsetkowych i szybszym pozbyciu się zobowiązania – podsumował Daniel Orlikowski, ekspert finansowy Credipass.

Źródło: Radio ZET/Metrohuose