Sprawa Nawrockiego a umowa dożywocia. „Seniorzy często nie wiedzą, że mieszkanie już nie jest ich”
- Sądy częściej rozpoznają sprawy, w których osoby starsze zostały wypchnięte z mieszkań, które niegdyś należały do nich samych – mówi mecenas Karolina Pilawska. Afera z ujawnionym niedawno, drugim mieszkaniem Karola Nawrockiego, zrodziła pytania na temat warunków zawierania umowy dożywocia. Okazuje się, że seniorzy nie zawsze otrzymują zagwarantowaną w umowie w zamian za mieszkanie „opiekę”.
- Sprawa kawalerki nabytej przez Karola Nawrockiego na mocy tzw. umowy dożywocia, zmusza do refleksji o transparentność takiej „transakcji” i jej zgodność z prawem. Afera mieszkaniowa jest pokłosiem publikacji Onetu, który ujawnił, iż Nawrocki wbrew deklaracjom nie posiada jednego, lecz dwa mieszkania. Kawalerkę miał otrzymać w zamian za opiekę nad jej wcześniejszym właścicielem, panem Jerzym. Sprawa nie budziłaby wątpliwości, gdyby nie okazało się, iż mężczyzna przebywa w domu opieki społecznej
- Kandydat popierany przez Prawo i Sprawiedliwość deklaruje, że „nie ma sobie nic do zarzucenia”, zaś umowa została spisana zgodnie z obowiązującym prawem, on sam też miał zajmować się panem Jerzym zgodnie z deklaracją. Ostatecznie jednak polityk przekazał mieszkanie na rzecz organizacji charytatywnej
- Czy układ „opieka w zamian za mieszkanie” jest zgodny z prawem? Co w praktyce oznacza sprawowanie opieki nad osobą będącą stroną umowy? Mecenas Karolina Pilawska z kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci wyjaśniła zawiłości prawne
Umowa dożywocia, czyli układ „opieka za mieszkanie”
Umowa dożywocia, czyli kontrakt, w którym jedna strona zobowiązuje się przepisać mieszkanie na osobę, która z kolei gwarantuje jej dożywotnie utrzymanie i opiekę, jest powszechnym rozwiązaniem. Korzystają z niego w szczególności seniorzy, którzy nie mają rodziny, zaś ich renta czy emerytura często nie wystarcza na pokrycie bieżących zobowiązań. Na pierwszy rzut oka układ ten wygląda rozsądnie, jednak jak przestrzega ekspertka, konsekwencje nierzetelnie sporządzonej umowy mogą być dotkliwe dla seniora, który może pozbyć się całego swojego majątku.
- Mówiąc najprościej: jedna strona przekazuje mieszkanie, a druga zobowiązuje się do świadczenia opieki. Takie rozwiązanie przewiduje polski kodeks cywilny i choć reguluje je zaledwie kilka artykułów, konsekwencje tej umowy bywają życiowo nieodwracalne – mówi Karolina Pilawska.
Mec. Pilawska dodaje, ten pozornie bezpieczny, oparty na zaufaniu układ, niesie za sobą ryzyko. Można je jednak zminimalizować, pamiętając o kilku zasadach. Ekspertka w pierwszej kolejności mówi o formie takiej umowy. Powinna ona być zawarta przed notariuszem, który potwierdza jej zgodność z przepisami prawa.
- Ale choć obecność notariusza nadaje umowie urzędowego charakteru, nie oznacza to jeszcze, że każda taka umowa chroni dożywotnika w sposób wystarczający. Wręcz przeciwnie – wiele z nich zawiera ogólne, nieprecyzyjne zapisy, które później trudno wyegzekwować. Nierzadko pojawiają się zdania typu „nabywca zapewnia dożywotnikowi opiekę i pomoc”, bez żadnego doprecyzowania, co dokładnie to oznacza: ile posiłków dziennie, kto robi zakupy, kto płaci za leki czy dożywotnik może korzystać z konkretnego pokoju czy całego mieszkania? – komentuje ekspertka.
Umowa dożywocia a opieka nad seniorem
Szeroka definicja „opieki” zaprowadziła już wielu nowych właścicieli mieszkań na salę sądową. Powód? Zarzut o niedotrzymywanie warunków umowy i nieopiekowanie się osobą starszą. Mecenas Pilawska przywołuje w tym miejscu art. 908 Kodeksu cywilnego.
Podstawa prawna
- "Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym"
To – jak mówi ekspertka – jedynie ogólny katalog zobowiązań. W praktyce liczy się to, co zapisane jest w umowie. Im bardziej szczegółowy akt i wykaz obowiązków, tym łatwiej dochodzić swoich praw. - To, co nie zostało uregulowane wprost, bywa przedmiotem konfliktów – i bardzo trudnych procesów sądowych – dodaje mec. Pilawska.
Jak wyjaśnia ekspertka, strony powinny pamiętać o służebności osobistej mieszkania, czyli o zapisanym w umowie i ujawnionym w księdze wieczystej prawie do korzystania z lokalu przez seniora, nawet jeśli własność mieszkania przeszła już na drugą osobę.
Wiele osób, które nie zadbały o taki zapis, z czasem traciło nie tylko kontrolę nad własnym mieszkaniem, ale też możliwość pozostania w nim, gdy relacje z nabywcą się pogorszyły. Taka sytuacja nie jest wyjątkowa – wręcz przeciwnie, sądy rodzinne i cywilne coraz częściej rozpoznają sprawy, w których osoby starsze zostały wypchnięte z mieszkań, które niegdyś należały do nich samych.
Jeśli już doszło do sytuacji, że jedna ze stron nie dotrzymała warunków umowy i nie zapewniła seniorowi opieki, umowę można rozwiązać. Kodeks cywilny mówi o „rażącym naruszeniu obowiązków”, które będą dla sądu podstawą np. do cofnięcia skutków zawartej umowy. Wówczas mieszkanie wróci do seniora, a druga strona nie będzie już miała wobec niego zobowiązań. Ekspertka wyjaśnia jednak, że to rozwiązanie bywa jednak karkołomne. Wymaga bowiem dowodów, świadków i dokumentów, a sprawy mogą toczyć się latami.
Umowa dożywocia. Ratunek dla seniorów, którzy stracili na kontrakcie
- Zdarza się, że sąd zamienia obowiązek opieki na rentę – nabywca musi wypłacać byłemu właścicielowi comiesięczne świadczenie pieniężne. To może pomóc w przypadku jawnej niechęci do opieki, ale nie zawsze rozwiązuje problem samotności czy dostępu do własnego mieszkania – mówi Karolina Pilawska.
- Wielu seniorów nie ma świadomości, że po podpisaniu umowy dożywocia ich nieruchomość nie należy już do nich – ani oni, ani ich spadkobiercy nie mają już żadnych roszczeń właścicielskich, o ile sąd nie rozwiąże umowy. To oznacza, że jeśli umowa została zawarta w sposób ważny i nie występują rażące naruszenia obowiązków, nawet jeśli opieka nie spełnia oczekiwań, prawo własności nie wraca do dożywotnika. Odrębny problem stanowi sytuacja, gdy umowa została zawarta pod wpływem błędu, przymusu, choroby psychicznej lub silnej presji emocjonalnej – takie przypadki bywają podstawą do jej unieważnienia, ale procedura dowodowa jest wówczas jeszcze trudniejsza – dodaje mecenas Pilawska.
Ekspertka wyjaśnia, że umowa dożywocia może być satysfakcjonująca dla obydwu stron. Jeśli jednak w grę wchodzą złe intencje, a w umowie brakuje podstawowych zabezpieczeń, to wówczas – jak podsumowuje mec. Pilawska - „opieka, która miała być gwarancją bezpieczeństwa, stanie się początkiem prawnego koszmaru”.
Źródło: RadioZET.pl
Byłeś świadkiem czegoś niespodziewanego? Masz temat, którym powinniśmy się zająć?
Zgłoś sprawę przez Czerwony telefon Radia ZET
