Tysiące poszkodowanych i miliardy do oddania. Oto największa afera w świecie deweloperki
„Nowe Amber Gold”, „największa afera deweloperska XXI wieku”. Takimi nagłówkami nie bez powodu opatrzone zostały doniesienia na temat grupy HRE Investments. Ważą się losy deweloperów, którzy według szacunków Prokuratury Okręgowej w Łodzi zadłużyli się nawet na 3 mld złotych. To pieniądze, które straciło około 10 tysięcy inwestorów, nabywców mieszkań i podwykonawców. To także tysiące historii o niespełnionych marzeniach, bataliach sądowych i potężnych stratach finansowych.
- Kupili mieszkanie, a budowa stanęła. Tysiące nabywców straciło już nadzieję na swoje wymarzone lokum. Zainwestowali, a teraz walczą, by odzyskać pieniądze
- Kłopoty Grupy HRE Investments pociągnęły za sobą nie tylko straty finansowe kupców, lecz także inwestorów i podwykonawców, którzy zaufali spółce
Pan Marcin w kwietniu 2024 roku kupił mieszkanie na nowoczesnym osiedlu w Opolu. Deweloper obiecywał zielony kompleks mieszkaniowy z placem zabaw, centrum spotkań i relaksu, oryginalny design i wizję komfortu w cichej i spokojnej okolicy. Zarówno Pan Marcin, jak i inni nabywcy mieszkań tego obiecującego osiedla, dziś, po ponad roku od podpisania umowy deweloperskiej, o spokoju nie mogą mówić. Zamiast wprowadzać się do nowych lokali, oglądają „basen”. Budowa stanęła, a przyszli lokatorzy nie wiedzą, na czym stoją.
Według harmonogramu, który był załącznikiem do umowy naszego rozmówcy, w czerwcu powinny ruszać instalacje wewnętrzne. „Może to innowacja, osiedle podziemne z basenem na dachu” – ironizuje pan Marcin, choć nie jest mu do śmiechu. Do tej pory zainwestował w swoje wymarzone „M” około 250 tys. złotych, które stara się teraz odzyskać. Jakie są szanse na zerwanie umowy, jeśli strona nie wywiązuje się z jej postanowień? Przyjrzyjmy się zatem drugiej stronie.
Dwie strony afery
HREIT to – jak czytamy – „holding działający na rachunek własny oraz inwestorów zewnętrznych w obszarze nieruchomości”. To „imperium”, bo w praktyce grupa jest siecią deweloperskich powiązań, należy do Michała Sapoty i Michała Cebuli. Jedna jego gałąź obejmowała zatem inwestycje, a druga deweloperkę, którą wciąż – mimo afery – się zajmuje. Spółki z grupy HRE Investments do listopada 2023 roku proponowały inwestorom zakup udziałów w zamian za sowite zyski. Model biznesowy polegał na tym, że wpłacone przez inwestorów pieniądze miały sfinansować powstanie nowych mieszkań, których sprzedaż miałaby przynieść zyski tymże udziałowcom. Jak podaje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ryzyko takiej inwestycji było większe niż w przypadku lokowania pieniędzy, korzystając np. z instrumentów bankowych. Urząd jasno zaznaczył, że ochrona inwestora w przypadku utraty płynności przez spółkę celową jest tutaj znikoma. Innymi słowy, w razie wtopy, odzyskanie pieniędzy będzie nie lada wyzwaniem. Tak też się stało, choć spółka zapewniała, że interes jest bezpieczny.
Problemy HREIT rzutowały nie tylko na działalność inwestorską, lecz także deweloperską. Place budowy setek mieszkań opustoszały, zniknęły żurawie i sprzęty budowlane, pozostała jedynie nieaktualna tablica informacyjna. Budowy stanęły w Łodzi, w Opolu w Rzeszowie i innych miastach Polski. Przyszli właściciele mieszkań tracą nadzieję na odzyskanie pieniędzy, podobnie jak tysiące inwestorów, którzy oczekiwali zysków z aktywności deweloperskiej HREIT. Mimo zawirowań grupa wciąż sprzedaje „mieszkania”. Nikt jednak nie jest w stanie zapewnić, że te zostaną oddane do użytku w planowanym terminie, i że w ogóle powstaną.
HREIT pociągnięty do odpowiedzialności
UOKiK w odpowiedzi na nasze pytania dotyczące sprawy zaznacza, że postępowania są zakończone. Wydano 11 decyzji dotyczących spółek grupy HRE, od których przedsiębiorcy odwołali się. Strony czekają na rozprawę. „Ponadto, w związku z przedłożonymi Prokuraturze zawiadomieniami o możliwości popełnienia przestępstwa, Urząd współpracuje z organami śledczymi prowadzącymi działania dotyczące różnych aspektów funkcjonowania podmiotów z grupy kapitałowej HRE” – podano w informacji. Łączne kary dla 10 spółek grupy sięgają 4,2 mln zł.
Sprawą HREIT zajmuje się m.in. Prokuratura Okręgowa w Łodzi, która szacuje, że straty mogą wynieść ponad 3 mld zł, a liczba poszkodowanych to nawet 10 tys. osób. To m.in. nabywcy nieukończonych mieszkań i indywidualni inwestorzy, z których pieniędzy deweloper finansował swoje inwestycje w całej Polsce. Dodatkową grupę stanowią podwykonawcy, którzy z czasem przestali otrzymywać zapłatę od deweloperów.
Postępowanie dotyczące upadłości spółki HREIT prowadzi Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy. Tymczasowym nadzorcą sądowym na początku czerwca ogłoszono Marcina Kubiczka. „W ramach moich kompetencji jako nadzorcy zbadam sytuację każdej grupy interesariuszy. Wierzycielami mogą być nie tylko bogate firmy, lecz pojedynczy, często niezamożni ludzie, w przypadku których ewentualna nieodpowiednia gospodarka w ramach firmy mogła doprowadzić do utraty swoich oszczędności czy nawet dorobku życia” – mówi cytowany w komunikacie prasowym Kubiczek. Nadzorca sądowy ma przygotować dla sądu sprawozdanie o finansach i zadłużeniu spółki i na tej podstawie sąd zdecyduje o jej ewentualnej upadłości.
Tysiące wierzycieli czeka na pieniądze. Nowe Amber Gold?
Sprawa w mediach nie bez powodu została okrzyknięta aferą na miarę Amber Gold. O jej rozmiarach mówią liczby. Poszkodowani przez HREIT łączą siły i wspólnie szukają wsparcia. Grupa „HREIT – Dłużnik wykonawców i podwykonawców” zrzesza ponad 160 członków. Właściciele m.in. firm budowlanych piszą o swojej współpracy z deweloperami grupy. Taka kooperacja, jak wynika z relacji poszkodowanych, zwykle kończyła się wypowiedzeniem umowy i brakiem rozliczeń za instalacje czy prace gruntowe.
Grupa HREIT- poszkodowani inwestorzy to (tylko na Facebooku) prawie 2 tys. osób, które zainwestowały w ten interes. Straty liczą w setkach, tysiącach, a nawet dziesiątkach tysięcy złotych. Członkowie grupy piszą o braku kontaktu z doradcą, który wcześniej zapewniał ich, że inwestycja jest bezpieczna.
O największych stratach czytamy na stronie „Poszkodowani przez HREIT Deweloper”, która zrzesza ponad 3 tysiące osób. Tu, historie takie jak Pana Marcina, można mnożyć. Jakie są szanse, że nabywcy mieszkań odzyskają swoje pieniądze?
- Pozycja prawna inwestorów (wspólników w przedsięwzięciach deweloperskich) jest, co do zasady, słabsza, a szanse odzyskania przez nich pełnego kapitału są uzależnione od skuteczności wdrażanego planu restrukturyzacyjnego. Nabywcy lokali mieszkalnych, dążący do rozwiązania umów, formalnie znajdują się w korzystniejszej sytuacji, niemniej jednak również ponoszą ryzyko, szczególnie w kontekście informacji o możliwej upadłości spółki oraz innych postępowań jej dotyczących. Negatywne zdarzenia, takie jak zatrzymanie osób zarządzających czy nałożone kary finansowe, dodatkowo pejoratywnie wpływają na ocenę wiarygodności i wypłacalności podmiotu- mówi dla RadioZET.pl Katarzyna Jaskuła z kancelarii Chwaliszewska i Wspólnicy Sp.k.
Rozwiązanie umowy deweloperskiej. Długa walka o sprawiedliwość
Kluczową, aczkolwiek karkołomną sprawą jest rozwiązanie umów deweloperskich. Zdaniem Katarzyny Jaskuły podstawy ku temu są niezaprzeczalne: deweloper nie dotrzymał warunków umowy, nie realizował harmonogramu, który był jej częścią. Budowy zostały wstrzymane na wczesnym etapie mimo uiszczenie znacznej części ceny lokali (20, 30 lub 40 proc.), co wzbudziło podejrzenia o rzetelność dewelopera.
- Nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper nie dokona przeniesienia prawa własności lokalu w terminie umownym. W takiej sytuacji nabywca winien wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na realizację tego obowiązku. Bezskuteczny upływ ww. terminu konstytuuje prawo nabywcy do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie to, dla swej skuteczności, wymaga zachowania formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi oraz winno zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej – wyjaśnia nasza rozmówczyni.
Wśród poszkodowanych są zarówno kupcy, którzy na własną rękę sfinansowali zakup, jak i ci, którzy zaciągnęli kredyt w banku. Tu sprawa nieco się komplikuje. - Rozwiązanie umowy z deweloperem i odzyskanie wpłaconych środków stanowi podstawę do renegocjacji warunków umowy kredytowej z bankiem finansującym. Problemy z akceptacją odstąpienia przez bank mogą wynikać z faktu zabezpieczenia wierzytelności kredytowej na przyszłej nieruchomości – wyjaśnia ekspertka.
Jeszcze większe komplikacje może nieść za sobą sfinansowanie zakupu długiem zaciągniętym w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” Ustawodawca przewidział bowiem, że dopłaty do rat kredytu przysługują kredytobiorcy tylko wtedy, gdy w określonym terminie wprowadzi się do zakupionego lokalu. W przeciwnym razie dopłaty przepadną. W tym miejscu nasuwa się pytanie o odpowiedzialność banku w zakresie weryfikacji stron umowy kredytowej. Innymi słowy: czy banki zobowiązane są sprawdzić, czy nie przekazują pieniędzy deweloperowi w tarapatach finansowych?
- Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy dokonuje weryfikacji dewelopera i inwestycji w zakresie podstawowym, koncentrując się na kontroli przepływu środków finansowych w korelacji z postępem prac budowlanych. Bank ten nie jest jednak zobowiązany do przeprowadzenia pełnego, szczegółowego audytu kondycji finansowej dewelopera dla potrzeb otwarcia i prowadzenia rachunku. Podstawowe instrumenty zabezpieczenia wpłat nabywców stanowią mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a odpowiedzialność banku za wnikliwą ocenę ogólnej wypłacalności dewelopera jest ograniczona – podsumowuje ekspertka.
Wspomniany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być wsparciem dla nabywców nieruchomości m.in. w związku z plajtą dewelopera. Choć fundusz pojawił się w 2021 roku, to obowiązywał wówczas dwuletni okres przejściowy. W efekcie dopiero od 1 lipca 2024 roku inwestycje deweloperskie zaczęły podlegać obowiązkowi stosowania nowych przepisów, w tym objęcia wpłat nabywców gwarancją funduszu. Nabywcy, którzy kupili mieszkanie po tym terminie, mogą liczyć na zwrot środków w przypadku np. upadłości dewelopera, upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy lub w innych odgórnie wskazanych okolicznościach. Fundusz nie pokryje jednak wszystkich potencjalnych szkód poniesionych przez nabywcę, np. kosztów obsługi kredytu.
Problemy nie pojawiły się z dnia na dzień
O stanowisko poprosiliśmy Polski Związek Firm Deweloperskich, który poinformował, że spółki z Grupy HRE nie są i nie były członkami Związku. Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich przyznaje, że PZFD nieprawidłowości w działaniach HRE odnotował już w 2022 roku i to na wniosek związku UOKiK zajął się sprawą trefnych inwestycji. Problemy z wypłatą odsetek dla inwestorów to jedno, a co ze stroną deweloperską i przestojami na placach budów?
- Sytuacja nabywców mieszkań, których budowa została wstrzymana, jest zawsze trudna – to ogromne obciążenie emocjonalne i finansowe. Dla wielu osób zakup mieszkania to życiowa inwestycja, często realizowana z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Dlatego tak ważna jest pełna transparentność, odpowiedzialność i etyczne działanie po stronie dewelopera – mówi ekspert.
Przedstawiciel Związku pytany właśnie o etykę w branży odparł, że „kontynuowanie sprzedaży lokali bez informowania klientów o rzeczywistej sytuacji finansowej inwestycji jest niedopuszczalne”. - Jeżeli klienci byli zapewniani o rychłym wznowieniu budów, mimo że nie było ku temu podstaw, należy to ocenić jako rażące naruszenie zasad uczciwej konkurencji i etyki zawodowej – mówi Bartosz Guss.
Do czasu publikacji artykułu nie otrzymaliśmy odpowiedzi na pytania o kontynuację sprzedaży przez spółki grupy HREIT. Holding nie odpowiedział także na pytania o restrukturyzację i spłatę zobowiązań względem wierzycieli.
„Podejmujemy wszelkie niezbędne działania, aby w niezakłócony sposób prowadzić proces restrukturyzacji i jak najpełniej chronić interesy naszych inwestorów oraz nabywców mieszkań” – czytamy w komunikacie HREIT opublikowanym pod koniec 2024 roku.
Sprawa jest w toku, a na jej finał najprawdopodobniej trzeba będzie czekać latami. Każda transakcja jest bowiem indywidualną historią, której m.in. z uwagi na złożoność umów deweloperskich, nie sposób rozpatrzeć w szeregu z setką innych spraw. Czy da się doraźnie pomóc poszkodowanym? Czy możliwa jest w tej sprawie interwencja rządu? „Sprawa spółki HREIT jest monitorowana i analizowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. W najbliższych dniach minister Krzysztof Paszyk spotka się również w tej sprawie z ministrem sprawiedliwości” – czytamy w odpowiedzi resortu na nasze pytania o los poszkodowanych przez HREIT.
Źródło: RadioZET.pl
Byłeś świadkiem czegoś niespodziewanego? Masz temat, którym powinniśmy się zająć?
Zgłoś sprawę przez Czerwony telefon Radia ZET
