W tych miastach programu „Pierwsze klucze” nie będzie? Mieszkańcy wykluczeni
Program „Pierwsze klucze” nie spowoduje wzrostu cen mieszkań, gdyż obowiązywać będą w nim limity cen za metr kwadratowy – przekonuje rząd. Analitycy HREIT sprawdzili, ile lokali z rynku wtórnego w danym mieście „załapie się” na program. W kilku miastach znalezienie odpowiednio taniego mieszkania będzie graniczyło z cudem, gdyż lokali w limicie jest mniej niż 1 procent.
- W programie „Pierwsze klucze” mają obowiązywać limity dochodowe: 6,5 tys. zł netto dla jednoosobowego gospodarstwa domowego i 15,5 tys. zł netto dla rodzin wieloosobowych
- Maksymalne ceny mieszkań w programie wyniosą 11 tys. zł za metr kwadratowy w pięciu największych miastach i 10 tys. zł w pozostałych miejscowościach
- Wstępne założenia programu wskazują, że skorzystają z niego głównie osoby kupujące mieszkania z rynku wtórnego, co budzi obawy o zaniżanie cen transakcyjnych
Limity programu „Pierwsze klucze”. Duże miasta zbyt drogie?
Program „Pierwsze klucze” zakłada dopłaty do kredytów na zakup nieruchomości z rynku wtórnego, jednak wprowadza szereg limitów, które mają z założenia ograniczyć spekulacje cenowe i skierować pomoc do osób o umiarkowanych dochodach. Kluczowym elementem programu są ograniczenia dochodowe dla osób ubiegających się o dopłaty. Zgodnie z zapowiedziami ministra Krzysztofa Paszyka, dla jednoosobowych gospodarstw domowych limit ten wynosi 6,5 tys. zł netto, natomiast dla rodzin wieloosobowych do 15,5 tys. zł netto.
Oprócz kryterium dochodowego, program wprowadza limity cenowe za metr kwadratowy mieszkania. W myśl założeń, w pięciu największych miastach Polski cena ta nie będzie mogła przekroczyć 11 tys. zł, a w pozostałych miejscowościach – 10 tys. zł. Minister Paszyk zaznaczył, że osoby planujące zakup mieszkania na przykład po cenie 16,5 tys. zł za metr kwadratowy nie będą mogły skorzystać z programu.
Analitycy HREIT przyjrzeli się bliżej dostępności mieszkań spełniających kryteria cenowe programu „Pierwsze klucze”. Z ich analizy wynika, że w niektórych miastach znalezienie mieszkania w limicie cenowym będzie bardzo trudne. W szczególności dotyczy to Warszawy i Krakowa, gdzie, jak wskazują dane za 4 kwartał 2024 roku, ze świecą szukać mieszkania spełniającego warunki cenowe programu. Oznacza to, że dla wielu mieszkańców tych miast program może być niedostępny, gdyż średnie ceny transakcyjne są wyższe niż założone limity. W Warszawie na program załapałby się 1 procent mieszkań z ogłoszeń, w Krakowie 4 procent.
Sytuacja wygląda nieco lepiej w ponad 95 procent powiatów, gdzie limity cenowe mają być na tyle wysokie, że ponad połowa sprzedanych mieszkań kwalifikowałaby się do wsparcia. Są nawet miejsca, gdzie wszystkie sprzedane mieszkania spełniałyby kryteria programu, przynajmniej jeśli chodzi o limit ceny za metr kwadratowy. Jak zauważa Bartosz Turek, główny analityk HREIT, są w Polsce tereny, gdzie za metr mieszkania trzeba zapłacić mniej niż 5, 3, a nawet 2 tys. złotych.
„Pierwsze klucze”. Zagrożenie dla rynku
Eksperci wymienili potencjalne ryzyka związane z programem „Pierwsze klucze”. Jednym z nich jest możliwość sztucznego zaniżania cen transakcyjnych przez kupujących, którzy będą chcieli „załapać się” na dopłaty. Zważywszy na fakt, że osoby kupujące pierwsze mieszkanie są zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), pokusa zaniżania cen może być spora. Pojawiają się również pytania o to, kto będzie kontrolował rzetelność zapisywanych w aktach notarialnych kwot. Czy w miejsce urzędów skarbowych powołana zostanie inna instytucja, której zadaniem będzie weryfikacja cen transakcyjnych?
Ponadto eksperci zwrócili uwagę na fakt, że wyłączenie deweloperów z programu może ograniczyć ofertę mieszkań na sprzedaż i skierować beneficjentów na rynek wtórny, gdzie dominują starsze lokale. Ograniczenie programu jedynie do rynku wtórnego budzi zdziwienie fiskusa, ponieważ zakup mieszkania z rynku pierwotnego generuje znaczne przychody budżetowe z tytułu VAT, podatku dochodowego, składek ZUS i innych danin.
![kartka z napisem "kupimy mieszkanie" na tle bloku mieszkalnego](https://s.eurozet.pl/cbz/2026/01/27/1dfea459/944191-120x90-e0003e5012.jpg "kartka z napisem "kupimy mieszkanie" na tle bloku mieszkalnego")
Kompetencje związane z dalszym ustalaniem limitów cenowych na rynku lokalnym mają zostać przekazane gminom. Nie wiadomo, czy gminy będą miały pełną dowolność w ustalaniu tych limitów, czy też zostaną nałożone jakieś ograniczenia. Niemniej jednak istnieje ryzyko, że na terenie blisko 2,5 tys. gmin w Polsce będą obowiązywać różne limity cenowe, co może prowadzić do destabilizacji sytuacji na lokalnych rynkach.
Niektóre samorządy mogą ustawić limity wysoko, aby przyciągnąć młodych nabywców, inne zaś mogą obawiać się krytyki i ograniczyć dostępność programu na swoim terenie. Dodatkowym problemem jest fakt, że gminy będą mogły te limity zmieniać, a zbieranie danych z tak wielu jednostek samorządu terytorialnego będzie wymagało sporo pracy.
Źródło: Radio ZET/HREIT
Byłeś świadkiem czegoś niespodziewanego? Masz temat, którym powinniśmy się zająć?
Zgłoś sprawę przez Czerwony telefon Radia ZET
![Dwoje bohaterów w filmowej scenie, ona w kokardzie, on w kapeluszu, uśmiechają się do siebie.](https://s.eurozet.pl/cbz/2026/10/14/06e860b5/2499818-179x101-b80834737a.png "Justyna Kreczmarowa w filmie "Młodość Chopina"")
