Zakulisowy trend na rynku nieruchomości. Tak zmienią się ceny mieszkań
Ceny ofertowe na rynku nieruchomości utrzymywały względną stabilność, jednak ceny transakcyjne wykazują tendencję spadkową, szczególnie widoczną w największych miastach - wynika z analizy ofert mieszkań oferowanych do sprzedaży w lutym br. przygotowanej przez Grupę Morizon-Gratka. Rynek jest nierychliwy, ale będzie musiał dostosować się do realiów - przekazał Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. Czy zatem spełniają się oczekiwania kupujących na znaczące obniżki cen?
Ceny mieszkań spadają, ale w cennikach tego nie widać. Analiza rynku
Mieszkania wciąż pozostają poza zasięgiem finansowym sporej części Polaków, którzy liczą na „przekłucie bańki” i spadek cen. Najnowsze doniesienia z rynku nieruchomości mieszkaniowych wskazują na interesującą dychotomię. Wbrew nadziejom wielu potencjalnych nabywców wypatrujących znacznych przecen, średnie stawki ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w lutym bieżącego roku wciąż utrzymywały się na względnie stałym poziomie. Jednocześnie jednak transakcje kupna-sprzedaży są finalizowane na kwoty niższe średnio o kilka do kilkunastu procent od pierwotnie ustalonych cen ofertowych. Obecnie mamy do czynienia z jednoczesną stabilizacją cen ofertowych i spadkiem cen transakcyjnych. Tę sytuację doskonale rozumieją osoby aktywnie poszukujące lokum i bezpośrednio negocjujące z właścicielami.
Z analizy ofert sprzedaży mieszkań używanych w największych miastach, przeprowadzonej przez Grupę Morizon-Gratka w lutym bieżącego roku, wynika, że w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku największe korekty średnich cen ofertowych zanotowano w Krakowie (spadek o 3,4 procent) i Szczecinie (obniżka o 3,1 procent). W Olsztynie średnia cena metra kwadratowego używanego mieszkania spadła o 2 procent. Na największym polskim rynku, w Warszawie, średnia cena ofertowa zmniejszyła się o 1,6 procent w skali roku. W tym samym czasie niewielkie wzrosty średnich cen odnotowano w Łodzi (o 1,7 procent) i Gdańsku (o 1,4 procent). Symboliczne zmiany, nieprzekraczające jednego procenta w górę lub w dół, zaobserwowano we Wrocławiu (-1 procent), a także w Bydgoszczy (0,1 procent) i Białymstoku (-0,6 procent).
Kształtowanie się średnich cen ofertowych mieszkań jest ściśle powiązane ze strukturą podaży, czyli rodzajem i cenami aktualnie dostępnych ofert oraz tych dopiero wprowadzanych na rynek. Przeprowadzone analizy sugerują, że wyhamowanie wzrostów, a następnie stabilizacja cen mieszkań, jak również osłabienie popytu na wynajem, przyczyniły się do zwiększenia podaży na rynku wtórnym mieszkań droższych. Są to relatywnie nowe lokale, oddane do użytku w ostatnich latach, oraz mieszkania w starszym budownictwie, ale po remoncie, nowocześnie urządzone i gotowe do zamieszkania, w tym tzw. flipy. Ich ceny, wyraźnie wyższe od przeciętnych, uwzględniają nie tylko koszt zakupu, ale także nakłady na wykończenie i wyposażenie. Wydaje się, że te droższe oferty kompensują korekty stawek, którym podlegają lokale oferowane do sprzedaży już od dłuższego czasu.
- Obniżki, jakie wymusza na oferentach ograniczony popyt, są w większości przypadków bardzo ostrożne - ceny są korygowane powoli i o niewielkie kwoty. Dopiero w chwili pojawienia się klienta realnie zainteresowanego zakupem dochodzi do negocjacji, których efektem jest uzgodnienie ceny transakcyjnej, zwykle (choć nie zawsze) niższej o kilka lub kilkanaście procent od ceny widniejącej w ogłoszeniu (ofertowej). Różnice między oczekiwaniami właścicieli, czyli cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi, czyli tymi, jakie skłonni są zapłacić kupujący, stanowią najlepszy miernik - swoisty papierek lakmusowy - sytuacji na rynku mieszkaniowym – wyjaśnił Marcin Drogomirecki.
Gdy dystans między tymi dwiema wartościami rośnie, co oznacza, że ceny transakcyjne stają się wyraźnie niższe od ofertowych, należy spodziewać się korekty (spadku) cen ofertowych. Z kolei, gdy ceny transakcyjne zaczynają zbliżać się do ofertowych, jest to sygnał poprawy koniunktury i potencjalnych wzrostów cen mieszkań. Analizując dane dotyczące cen transakcyjnych opublikowane w raporcie NBP za IV kwartał ubiegłego roku, można stwierdzić, że obecna sytuacja rynkowa, szczególnie w największych miastach, jest bliższa pierwszemu z opisanych scenariuszy.
Ceny mieszkań 2025. Nadchodzą obniżki?
Wartość Wskaźnika Trendu Cenowego Mieszkań, opracowywanego na podstawie nominalnych cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym, wyniosła w lutym br. 1849 pkt. i utrzymała się na poziomie zbliżonym do styczniowego. Jednak w porównaniu z lutym 2024 roku wartość tego wskaźnika spadła o 1,3 procent, co potwierdza obserwowaną od wielu miesięcy stabilizację cen mieszkań z wyraźną tendencją do spadków. Przy utrzymującej się przewadze podaży nad popytem w kolejnych miesiącach, korekta cen ofertowych wydaje się bardzo prawdopodobna.
Jeszcze wyraźniej zmiany zachodzące na rynku obrazuje Wskaźnik Trendu Cenowego Mieszkań uwzględniający inflację. W lutym br. jego wartość wyniosła 974,7 pkt., notując spadek o 0,3 procent w porównaniu ze styczniem br. oraz znaczący spadek o 6,3 procent w porównaniu z lutym ubiegłego roku. Biorąc pod uwagę spadek wartości pieniądza, czyli wzrost cen innych dóbr i usług, mieszkania realnie tanieją. Utrzymujący się od niemal roku ten trend poddaje w wątpliwość zasadność traktowania obecnie mieszkań jako bezpiecznej lokaty kapitału (wzrost wartości, dochód z najmu). W krótkiej perspektywie inwestycja w zakup mieszkania może przynieść stratę, zwłaszcza po uwzględnieniu dodatkowych kosztów.
Źródło: Radio ZET/Morizon-Gratka
Byłeś świadkiem czegoś niespodziewanego? Masz temat, którym powinniśmy się zająć?
Zgłoś sprawę przez Czerwony telefon Radia ZET
