Zakaz zabudowy na działce. Właściciel może nie dostać odszkodowania
Gminy uchwalają plany ogólne, które mogą wpłynąć na możliwość zabudowy działek. Właściciele gruntów mogą próbować uzyskać odszkodowanie za ograniczenia wynikające z nowych dokumentów, ale nie jest to możliwe w każdym przypadku. Ekspertka Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa wyjaśnia, kiedy przysługuje rekompensata.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Kiedy właściciel działki może żądać odszkodowania od gminy.
- W jakiej sytuacji przysługuje rekompensata za spadek wartości nieruchomości.
- Ile czasu ma właściciel na wystąpienie z roszczeniem.
- Dlaczego plan ogólny gminy nie daje takich samych podstaw do odszkodowania jak plan miejscowy.
Kiedy gmina musi wypłacić odszkodowanie za działkę?
Do 31 sierpnia 2026 roku gminy miały czas na uchwalenie planów ogólnych, które zastąpiły dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty określają m.in. strefy planistyczne i ramy przyszłego zagospodarowania terenów. Ich ustalenia mogą wpłynąć na możliwość zabudowy działek. Nie każda zmiana dotycząca nieruchomości daje jednak właścicielowi prawo do odszkodowania, a w przypadku planów ogólnych obowiązują w tym zakresie inne zasady niż przy planach miejscowych.
Jak w rozmowie z portalem inzynierbudownictwa.pl wyjaśnia Elżbieta Gabryś, przewodnicząca Komisji Prawno-Regulaminowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, właściciel może żądać odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę lub wykupienia nieruchomości albo jej części. Gmina może również zaproponować mu działkę zamienną.
Jednak odrębne zasady dotyczą sytuacji, gdy po zmianie planu miejscowego spada wartość nieruchomości, a właściciel decyduje się ją sprzedać. Może wówczas ubiegać się o odszkodowanie odpowiadające obniżeniu wartości gruntu, jeśli wcześniej nie skorzystał z innych przewidzianych prawem roszczeń. Na wystąpienie z takim żądaniem ma pięć lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana zaczęły obowiązywać. Przepisy przewidują jednak wyjątki. Roszczenie nie przysługuje w określonych przypadkach, gdy ograniczenia wynikają np. z uwarunkowań hydrologicznych lub geologicznych albo z zakazów ustanowionych w innych przepisach.
Plan ogólny gminy a odszkodowanie za utratę wartości działki
Inne zasady dotyczą planu ogólnego gminy. Dokument ten określa ramy przyszłego zagospodarowania przestrzennego, ale nie jest tym samym co miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To rozróżnienie ma znaczenie przy ustalaniu ewentualnych roszczeń właścicieli gruntów.
Elżbieta Gabryś zwraca uwagę, że przy obliczaniu odszkodowania za spadek wartości nieruchomości nie uwzględnia się zmiany wartości będącej skutkiem uchwalenia lub zmiany planu ogólnego. Sam spadek wartości działki związany z tym dokumentem nie oznacza, że właściciel na pewno otrzyma rekompensatę od gminy.
Sytuacje, związane z ograniczeniem zabudowy, mogą mieć bardzo indywidualny charakter. Ekspertka zwraca uwagę, że możliwość dochodzenia roszczeń zależy od okoliczności konkretnej sprawy oraz podstawy prawnej ograniczeń. Dlatego przed wystąpieniem o odszkodowanie trzeba ustalić, jakie dokumenty planistyczne obejmują nieruchomość i z czego dokładnie wynikają ograniczenia.
Źródło: Radio ZET/inzynierbudownictwa.pl
Byłeś świadkiem czegoś niespodziewanego? Masz temat, którym powinniśmy się zająć?
Zgłoś sprawę przez Czerwony telefon Radia ZET
